Một nhà kho và một xưởng sản xuất có thể giống hệt nhau từ bên ngoài, nhưng với thiết kế phòng cháy thì đó là hai công trình khác nhau. Kho được tính theo loại hàng, cách xếp và chiều cao xếp; xưởng được tính theo quy trình công nghệ, nguồn nhiệt, chất dễ cháy trong dây chuyền và số công nhân. Khi chuyển kho thành xưởng, các giả định của thiết kế cũ không còn đúng, nên phần cải tạo thường phải lập thiết kế, thẩm định về phòng cháy và nghiệm thu lại theo danh mục hiện hành.
Tình huống này gặp nhiều ở các khu công nghiệp và cụm công nghiệp: doanh nghiệp thuê lại một nhà kho xây sẵn vì giá tốt, định đặt vài dây chuyền nhỏ, nghĩ rằng vỏ nhà đã có giấy tờ đầy đủ. Bài này giúp bạn nhìn ra những gì thay đổi, những câu hỏi cần đặt cho chủ nhà xưởng và đơn vị thiết kế, và thứ tự làm để không phải dừng sản xuất sau khi đã lắp máy.
Kho và xưởng khác nhau ở đâu dưới góc phòng cháy
Rủi ro cháy của một nhà kho chủ yếu nằm ở khối hàng: hàng gì, đóng gói bằng gì, xếp cao bao nhiêu, xếp sát nhau thế nào. Người có mặt trong kho thường ít, chủ yếu là thủ kho và công nhân bốc xếp. Nguồn gây cháy thường đến từ điện, xe nâng, hoặc hoạt động sửa chữa.
Xưởng sản xuất đưa thêm vào ba thứ. Thứ nhất là nguồn nhiệt chủ động: máy gia nhiệt, lò sấy, máy hàn, máy ép nhựa, bếp nấu công nghiệp. Thứ hai là chất dễ cháy nằm ngay trong dây chuyền: dung môi, sơn, bụi gỗ, bụi bông, xơ vải, bao bì, dầu thuỷ lực. Thứ ba là nhiều người làm việc đồng thời, có ca đêm, có khu vực máy móc che khuất tầm nhìn tới lối ra.
Thiết kế phòng cháy của một công trình công nghiệp được xây trên việc phân hạng nguy hiểm cháy nổ của từng gian, từng khu theo tính chất chất cháy và quá trình công nghệ. Từ hạng nguy hiểm mới suy ra yêu cầu về bậc chịu lửa, khoang cháy, khoảng cách, hệ thống chữa cháy và thoát nạn. Đổi từ kho sang xưởng, hoặc đổi loại sản phẩm trong cùng một xưởng, có thể khiến hạng nguy hiểm thay đổi, và kéo theo cả chuỗi yêu cầu phía sau. Việc phân hạng do người thiết kế thực hiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành; chủ doanh nghiệp cần cung cấp đúng, đủ thông tin về quy trình để việc phân hạng không bị sai từ đầu.
Những thay đổi thường kéo theo thẩm định lại
Đặt dây chuyền có nguồn nhiệt hoặc ngọn lửa trần. Lò sấy, lò nung, máy hàn cố định, nồi hơi nhỏ là các thiết bị làm rủi ro thay đổi hẳn so với kho. Vị trí đặt, khoảng cách tới vật liệu cháy và giải pháp ngăn cách là nội dung thiết kế phải thể hiện.
Sử dụng hoặc lưu trữ chất lỏng dễ cháy, khí cháy. Dung môi pha sơn, keo dán, cồn công nghiệp, khí đốt cho lò đều cần khu vực riêng, thông gió và giải pháp riêng. Thiết kế phải xác định lượng lưu trữ, nơi chứa và cách cách ly với khu sản xuất chính.
Phát sinh bụi cháy được. Xưởng gỗ, xưởng may, xưởng chế biến bột có thể tạo bụi tích tụ trên kết cấu và thiết bị. Bụi là nguồn rủi ro mà nhà kho ban đầu không có, và thường đòi hỏi giải pháp thu gom, vệ sinh, thiết bị điện phù hợp.
Tăng số người làm việc trong nhà. Kho vài chục người thành xưởng vài trăm công nhân thì số lối thoát, khoảng cách tới lối thoát và chiếu sáng sự cố đều phải tính lại. Đây là phần nhiều người thuê nhà xưởng bỏ sót vì tưởng thoát nạn chỉ phụ thuộc diện tích nhà.
Ngăn chia mặt bằng bằng vách mới. Dựng văn phòng xưởng, phòng QC, phòng sơn, kho nguyên liệu bên trong nhà kho cũ làm thay đổi đường thoát nạn và vùng bảo vệ của hệ thống chữa cháy tự động nếu có.
Câu hỏi cần đặt cho chủ nhà xưởng trước khi ký thuê
Bảng dưới gợi ý những câu cần hỏi và giấy tờ cần xem khi bạn định thuê một nhà kho để làm xưởng. Câu trả lời không thay cho ý kiến của đơn vị thiết kế, nhưng giúp bạn biết mình đang bắt đầu từ đâu.
| Câu hỏi | Giấy tờ nên xem | Vì sao quan trọng |
|---|---|---|
| Nhà này được thẩm định, nghiệm thu PCCC cho công năng gì, hạng nguy hiểm nào? | Văn bản thẩm định thiết kế, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu PCCC | Biết thiết kế gốc giả định gì để so với nhu cầu của bạn |
| Hệ thống chữa cháy hiện có gồm những gì, nguồn nước từ đâu? | Bản vẽ hoàn công hệ thống, hồ sơ bảo trì gần nhất | Hệ thống tính cho kho có thể không đủ cho xưởng |
| Công trình có chung hệ thống với nhà bên cạnh không? | Hợp đồng thuê, quy chế khu công nghiệp | Cải tạo hệ thống chung cần sự đồng ý của nhiều bên |
| Ai đứng tên chủ đầu tư khi làm thủ tục cải tạo? | Điều khoản hợp đồng thuê về cải tạo | Tránh đùn đẩy khi phải nộp hồ sơ thẩm định |
| Khi trả nhà, phần cải tạo xử lý thế nào? | Điều khoản hoàn trả mặt bằng | Phần hệ thống PCCC bổ sung thường khó tháo dỡ |
| Có giới hạn ngành nghề trong khu công nghiệp không? | Quy hoạch phân khu, quy định của ban quản lý | Một số ngành không được đặt ở vị trí đó dù PCCC làm được |
Nếu chủ nhà xưởng không có hoặc không đưa được hồ sơ PCCC, bạn nên coi đó là rủi ro lớn và tính chi phí, thời gian làm lại hồ sơ hiện trạng vào phương án trước khi ký.
Trình tự cải tạo kho thành xưởng
Các bước dưới đây giả định bạn là doanh nghiệp đi thuê và chủ nhà xưởng đồng ý cho cải tạo. Nếu bạn là chủ sở hữu tự chuyển đổi, bỏ qua phần xin đồng ý.
- Mô tả quy trình công nghệ bằng văn bản: nguyên liệu, máy móc, nguồn nhiệt, hoá chất, lượng lưu kho, số công nhân mỗi ca.
- Xin chủ nhà xưởng hồ sơ thiết kế, thẩm định, nghiệm thu PCCC hiện có và văn bản đồng ý cho cải tạo.
- Thuê đơn vị đủ điều kiện đánh giá, phân hạng nguy hiểm cháy nổ theo công năng mới, so với thiết kế gốc.
- Lập thiết kế cải tạo phần phòng cháy và các hạng mục xây dựng liên quan; xác định có cần giấy phép xây dựng cho phần cải tạo không.
- Nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC cho cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền; với dự án trong khu công nghiệp, hỏi thêm ban quản lý về thủ tục liên quan.
- Thi công cải tạo trước khi lắp đặt máy móc lớn, tránh phải dời máy để đi ống, đi dây.
- Tổ chức nghiệm thu, đề nghị kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC; chỉ vận hành dây chuyền sau khi được chấp thuận.
- Cập nhật thủ tục môi trường và các thủ tục khác do việc chuyển sang sản xuất, nếu thuộc diện.
Phần quản lý, huấn luyện, phương án chữa cháy khi xưởng đã đi vào hoạt động là nghĩa vụ ở giai đoạn vận hành, khác với chặng thẩm duyệt trong bài này.
Ví dụ giả định: một xưởng may nhỏ trong kho thuê lại
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp may gia công thuê một nhà kho mái tôn trong cụm công nghiệp ở Hưng Yên. Nhà kho trước đây chứa gạch ốp lát, được nghiệm thu PCCC với hàng hoá khó cháy, chỉ có hệ thống báo cháy và phương tiện chữa cháy ban đầu. Doanh nghiệp định đặt vài chục máy may, một khu cắt vải, một kho vải cuộn và bố trí khoảng một trăm công nhân.
Khi đơn vị thiết kế đánh giá, bức tranh thay đổi hẳn: hàng hoá chuyển từ gạch sang vải và bông, là vật liệu cháy được với tải cháy lớn hơn nhiều; số người tăng mạnh; có khu là hơi; bụi xơ vải tích tụ trên máng điện. Thiết kế cải tạo vì vậy phải tính lại hạng nguy hiểm, cân nhắc hệ thống chữa cháy phù hợp với công năng mới, bổ sung lối thoát và tách kho vải khỏi khu may.
Điều đáng chú ý là ban đầu doanh nghiệp chỉ dự trù chi phí mua máy và sơn sửa. Nếu họ đã lắp máy rồi mới hỏi, việc bổ sung hệ thống chữa cháy và cửa thoát có thể buộc phải dời cả dây chuyền. Đưa câu hỏi PCCC vào trước ngày ký thuê giúp họ thương lượng với chủ nhà xưởng ai chịu phần chi phí nào, hoặc tìm một nhà xưởng khác phù hợp hơn.
Những sai lầm hay gặp khi chuyển kho thành xưởng
Các sai lầm dưới đây thường không xuất phát từ ý định lách luật mà từ việc hiểu sai rằng hồ sơ PCCC của nhà kho tự động dùng được cho mọi hoạt động bên trong.
- Nghĩ rằng chỉ cần đăng ký thêm ngành nghề là đủ, không cần đụng tới hồ sơ phòng cháy.
- Lắp máy và vận hành thử trước, định "khi nào bị kiểm tra thì làm hồ sơ".
- Che hoặc chặn đầu phun, đầu báo hiện có bằng kệ nguyên liệu, máng điện, trần văn phòng mới dựng.
- Đặt kho hoá chất, dung môi ngay trong khu sản xuất vì tiện lấy.
- Tận dụng cửa cuốn của kho làm lối thoát chính cho công nhân mà không xem cửa đó có đáp ứng yêu cầu lối thoát không.
- Dùng thiết kế mẫu của một xưởng khác cùng ngành mà không khảo sát thực tế nhà đang thuê.
Mỗi sai lầm này đều có thể khiến xưởng không đạt khi kiểm tra kết quả nghiệm thu, hoặc bị yêu cầu tạm dừng phần công trình liên quan khi cơ quan chức năng phát hiện. Cách rẻ nhất là hỏi trước và làm theo thứ tự.
Nếu bạn là chủ nhà kho đang tìm người thuê, chuẩn bị sẵn bộ hồ sơ PCCC gốc và nói rõ công năng đã được nghiệm thu cũng là cách giữ khách: người thuê có kinh nghiệm sẽ hỏi những câu này ngay từ buổi xem nhà, và một bộ hồ sơ rõ ràng giúp hai bên tính được chi phí cải tạo thật trước khi bàn giá thuê.
Câu hỏi thường gặp
Nhà kho đã có nghiệm thu PCCC thì đặt vài máy nhỏ có cần thẩm định lại không?
Nếu máy không tạo nguồn nhiệt đáng kể, không dùng chất dễ cháy, không tăng nhiều người và không làm thay đổi bố trí ảnh hưởng thoát nạn, có thể chưa phải thẩm định lại. Nhưng việc đánh giá nên do đơn vị có chuyên môn làm và hỏi lại cơ quan tiếp nhận khi lưỡng lự.
Ai xác định hạng nguy hiểm cháy nổ của xưởng mới?
Việc phân hạng do đơn vị thiết kế thực hiện theo quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành dựa trên thông tin về nguyên liệu, quy trình và lượng lưu trữ do doanh nghiệp cung cấp. Cơ quan thẩm định sẽ xem xét việc phân hạng này khi thẩm định hồ sơ.
Người thuê nhà xưởng có tự nộp hồ sơ thẩm định được không?
Tuỳ yêu cầu của cơ quan tiếp nhận và thoả thuận giữa hai bên, người thuê có thể đứng ra làm thủ tục cho phần cải tạo. Gần như luôn cần văn bản đồng ý của chủ sở hữu và giấy tờ về quyền sử dụng nhà xưởng, nên hãy chuẩn bị sẵn từ khi ký hợp đồng.
Chuyển kho thành xưởng có cần giấy phép xây dựng không?
Nếu cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng hoặc ảnh hưởng tới an toàn phòng cháy và môi trường thì thường phải xin phép cho phần cải tạo, trừ trường hợp được miễn theo quy định. Dự án trong khu công nghiệp nên hỏi thêm ban quản lý khu.
Xưởng đã hoạt động mà chưa thẩm định lại thì nên làm gì?
Bạn nên mời đơn vị tư vấn đánh giá ngay, ưu tiên khắc phục những rủi ro lớn như lối thoát bị chặn, hoá chất để lẫn trong khu sản xuất, rồi lập thiết kế cải tạo và làm thủ tục bổ sung. Chủ động làm thường thuận lợi hơn so với khắc phục theo biên bản kiểm tra.
Thuê kho để làm xưởng thì nên đưa điều khoản gì vào hợp đồng?
Nên ghi rõ mục đích sử dụng là sản xuất, ai làm thủ tục cải tạo và thẩm định, ai chịu chi phí nâng cấp hệ thống chung, hồ sơ gốc do ai giữ và cách xử lý phần cải tạo khi trả mặt bằng. Hợp đồng có giá trị lớn nên nhờ người làm nghề luật xem trước.