Gộp hai căn nhà liền kề bằng cách đục bỏ một phần hay toàn bộ bức tường chung là đổi hai công trình độc lập thành một không gian sử dụng chung: diện tích mỗi tầng tăng gấp đôi, đường thoát nạn và cách ngăn cháy giữa hai nhà đều thay đổi. Vì vậy việc gộp thường cần thiết kế cải tạo, giấy phép xây dựng cho phần cải tạo và, nếu công trình sau khi gộp thuộc danh mục, thẩm định thiết kế về phòng cháy và nghiệm thu.
Cách làm này rất phổ biến ở các tuyến phố thương mại: chuỗi cửa hàng thuê hai căn sát nhau để có mặt tiền rộng, nhà hàng gộp hai căn để có sảnh lớn, gia đình mua thêm căn bên cạnh để mở rộng. Bài này giúp bạn hiểu bức tường chung đang làm nhiệm vụ gì, gộp thì mất gì, và thứ tự làm thủ tục để không bị buộc xây lại tường sau khi đã khai trương.
Bức tường chung đang làm những việc gì
Giữa hai căn nhà liền kề thường có một bức tường chung hoặc hai bức tường sát nhau. Ngoài việc chia ranh giới, bức tường này thường gánh ba nhiệm vụ. Nhiệm vụ thứ nhất là chịu lực: trong nhiều nhà phố cũ, tường gạch giữa hai căn đỡ sàn và mái của một hoặc cả hai bên. Nhiệm vụ thứ hai là ngăn cháy lan: khi một căn cháy, bức tường đặc giúp lửa và khói không tràn ngay sang căn bên cạnh, cho người căn bên kia thời gian thoát ra. Nhiệm vụ thứ ba là chia không gian thành hai khối nhỏ, mỗi khối có lối thoát riêng.
Đục tường để gộp là gỡ bỏ cùng lúc cả ba nhiệm vụ đó. Phần chịu lực phải được thay bằng dầm, cột mới do người thiết kế kết cấu tính toán. Phần ngăn cháy mất đi, khiến hai căn trở thành một khoang chung có diện tích lớn hơn, kéo theo yêu cầu khác về phát hiện cháy, chữa cháy và thoát nạn. Phần chia khối biến mất, nên lối thoát của căn này có thể trở thành lối thoát của cả hai.
Hiểu được ba nhiệm vụ này giúp bạn đọc thiết kế cải tạo dễ hơn, và hiểu vì sao người thiết kế đôi khi đề nghị giữ lại một đoạn tường, hoặc lắp cửa ngăn cháy ở chỗ mở thông thay vì để trống hoàn toàn.
Những gì thay đổi khi hai căn thành một
Diện tích khoang tăng. Quy chuẩn an toàn cháy giới hạn diện tích một khoang cháy theo bậc chịu lửa và công năng của nhà. Hai căn gộp lại có thể vẫn trong giới hạn, nhưng với nhà nhiều tầng, sàn lớn, công năng có nhiều chất cháy như kho hàng, kết quả có thể khác. Người thiết kế sẽ kiểm tra theo quy chuẩn hiện hành.
Số người tăng. Một cửa hàng hay nhà hàng trên mặt bằng gấp đôi đón nhiều khách hơn. Lối thoát, chiều rộng cửa và cầu thang được tính theo số người, nên con số dự kiến phải được xác định trong thiết kế.
Một cầu thang thường bị bỏ. Để lấy diện tích, nhiều người phá bỏ cầu thang của một trong hai căn. Cách làm này có thể khiến cả khối chỉ còn một lối lên xuống, trong khi trước đó mỗi căn có lối riêng. Đây là thay đổi nhạy cảm nhất về thoát nạn.
Hệ thống điện, báo cháy hai bên phải nối thành một. Hai căn có hai tủ điện, hai đồng hồ, có khi hai bộ thiết bị báo cháy độc lập. Khi gộp, việc phát hiện cháy ở căn này phải báo được cho người ở căn kia, và phân phối điện phải được thiết kế lại cho một hộ sử dụng.
Gộp nhà đi thuê và gộp nhà đã sở hữu: khác nhau ở đâu
Phần lớn thủ tục giống nhau, nhưng người đứng tên, giấy tờ và rủi ro khi kết thúc hợp đồng thì khác. Bảng dưới so sánh hai trường hợp thường gặp.
| Nội dung | Hai căn bạn đã sở hữu | Hai căn đi thuê của hai chủ khác nhau |
|---|---|---|
| Ai đồng ý cho đục tường | Bạn, và cân nhắc người có quyền lợi liên quan như bên nhận thế chấp | Cả hai chủ nhà, bằng văn bản, ghi rõ phạm vi được đục |
| Ai đứng tên hồ sơ cải tạo | Bạn | Tuỳ yêu cầu nơi tiếp nhận, thường cần chủ sở hữu tham gia hoặc uỷ quyền |
| Giấy tờ đất | Hai thửa có thể vẫn là hai giấy chứng nhận riêng | Hai bộ giấy tờ của hai chủ |
| Khi kết thúc sử dụng | Có thể giữ nguyên hiện trạng gộp | Thường phải hoàn trả tường, chi phí lớn nếu không thoả thuận trước |
| Rủi ro chính | Kết cấu sau khi đục và thủ tục cập nhật hồ sơ | Một chủ đổi ý giữa chừng, hợp đồng hai căn hết hạn lệch nhau |
Nếu hai căn thuộc hai thửa đất riêng, việc xin phép cải tạo thông thường vẫn thực hiện được mà không cần hợp thửa, nhưng cách thể hiện trong hồ sơ và giấy tờ về tài sản sau này nên hỏi cơ quan tiếp nhận. Thuê hai căn của hai chủ là trường hợp dễ phát sinh tranh chấp nhất; khi hợp đồng có giá trị lớn, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để rà điều khoản về cải tạo và hoàn trả.
Ví dụ giả định: cửa hàng nội thất gộp hai căn ba tầng
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp bán nội thất thuê hai căn nhà phố ba tầng sát nhau trên một tuyến phố ở Thành phố Hồ Chí Minh, mỗi căn của một chủ. Kế hoạch là đục thông cả ba tầng để làm phòng trưng bày liền mạch, bỏ cầu thang của căn bên phải để lấy chỗ đặt bộ sofa mẫu, tầng ba làm kho hàng.
Khi đơn vị thiết kế khảo sát, ba vấn đề lộ ra. Tường chung là tường gạch chịu lực đỡ sàn của cả hai căn, đục thông cả ba tầng đòi hỏi hệ dầm thép đủ lớn và phải chống đỡ tạm cẩn thận. Bỏ một cầu thang khiến tầng ba, nơi chứa nhiều hàng gỗ, đệm, vải bọc, chỉ còn một lối xuống. Và kho hàng nhiều vật liệu cháy đặt trên cùng làm tải cháy tăng ở đúng tầng khó thoát nhất.
Phương án điều chỉnh là giữ lại cả hai cầu thang, chỉ đục thông tầng trệt và tầng hai, giữ tường ở tầng ba và chuyển kho xuống một gian riêng có ngăn cách ở tầng trệt phía sau. Diện tích trưng bày ít hơn dự tính, nhưng hồ sơ thẩm định đi suôn sẻ và hai chủ nhà dễ đồng ý hơn vì phần kết cấu bị can thiệp nhỏ hơn.
Trình tự gộp hai căn đúng thủ tục
Thứ tự dưới đây giúp bạn có đủ cơ sở kỹ thuật và pháp lý trước khi đập bất kỳ viên gạch nào.
- Thu thập giấy tờ, giấy phép xây dựng và bản vẽ của cả hai căn; nếu thiếu, đo vẽ hiện trạng.
- Có văn bản đồng ý của chủ sở hữu hai căn khi bạn đi thuê.
- Thuê đơn vị đủ điều kiện khảo sát kết cấu tường chung, đánh giá phương án đục và thay thế bằng dầm, cột.
- Lập thiết kế cải tạo gồm phần phòng cháy: khoang cháy sau khi gộp, lối thoát, cầu thang giữ lại, báo cháy và điện.
- Hỏi cơ quan tiếp nhận về việc thẩm định thiết kế PCCC theo quy mô và công năng sau gộp; nộp hồ sơ khi thuộc diện.
- Xin giấy phép xây dựng cho phần cải tạo khi thuộc diện, thường tại Uỷ ban nhân dân cấp xã với nhà ở riêng lẻ.
- Thi công với chống đỡ tạm đúng biện pháp đã duyệt; lập biên bản hiện trạng các nhà lân cận trước khi đục.
- Nghiệm thu, đề nghị kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC khi thuộc diện, rồi mới đưa vào kinh doanh.
Thời gian và lệ phí, nếu có, đối chiếu tại nơi nộp. Lưu toàn bộ hồ sơ cải tạo ở nơi dễ tìm, vì khi trả mặt bằng hay bán nhà, đây là giấy tờ người sau sẽ hỏi.
Lỗi hay gặp khi gộp hai căn
Các lỗi dưới đây thường bị phát hiện khi kiểm tra định kỳ hoặc khi có sự cố, lúc đó việc sửa chữa phức tạp hơn nhiều so với làm đúng từ đầu.
- Đục tường chịu lực bằng mắt thường, không có tính toán kết cấu, dẫn tới nứt sàn, võng dầm sau vài tháng.
- Bỏ cầu thang của một căn, lấy chỗ làm kho, khiến tầng trên chỉ còn một lối xuống.
- Giữ nguyên hai hệ thống báo cháy độc lập, báo cháy bên này không ai bên kia nghe thấy.
- Đục thông ở tầng trệt nhưng các tầng trên vẫn chia hai, dẫn tới đường thoát của tầng trên không khớp với bố trí mới.
- Không có biên bản hiện trạng nhà bên cạnh, đến khi nhà bên phát hiện vết nứt thì không chứng minh được nguyên nhân.
- Hợp đồng thuê hai căn hết hạn khác ngày nhau, một chủ không gia hạn và yêu cầu xây lại tường ngay.
Phần lớn các lỗi này có thể tránh bằng một bộ thiết kế cải tạo đầy đủ và một hợp đồng thuê được soạn kỹ. Chi phí cho hai thứ này nhỏ so với chi phí phải đóng cửa để sửa.
Gộp hai căn hộ chung cư: một trường hợp khác hẳn
Gộp hai căn hộ trong toà chung cư nghe giống gộp hai căn nhà phố, nhưng về pháp lý và kỹ thuật là chuyện khác. Bức tường giữa hai căn hộ thuộc kết cấu của toà nhà, có thể là tường chịu lực hoặc tường ngăn cháy giữa các căn theo thiết kế toà nhà. Việc đục thông phải tuân theo quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy chế của toà nhà và thường cần sự chấp thuận của ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành, cùng thủ tục với cơ quan có thẩm quyền.
Hệ thống báo cháy, sprinkler, hút khói hành lang của toà nhà được thiết kế cho từng căn hộ riêng. Đục thông có thể ảnh hưởng tới vùng bảo vệ và tới cửa căn hộ, thường phải là cửa đáp ứng yêu cầu chống cháy theo thiết kế ban đầu. Vì vậy, người mua hai căn hộ liền kề định gộp nên hỏi ban quản lý toà nhà trước, và không tự ý thi công dù chỉ là mở một ô cửa nhỏ.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ mở một ô cửa thông giữa hai căn có phải xin phép không?
Mở một ô cửa trên tường chung có thể đụng tới kết cấu chịu lực và chức năng ngăn cháy giữa hai nhà. Việc có cần giấy phép xây dựng hay thẩm định PCCC hay không tuỳ quy mô và công năng, nên hỏi cơ quan tiếp nhận và có đánh giá kết cấu trước khi làm.
Gộp hai căn có bắt buộc phải hợp thửa đất không?
Thông thường cải tạo hai căn trên hai thửa thành một không gian sử dụng không bắt buộc hợp thửa, nhưng cách thể hiện trong hồ sơ và giấy tờ tài sản sau này có thể khác nhau tuỳ trường hợp. Bạn nên hỏi cơ quan đăng ký đất đai và nơi cấp phép xây dựng.
Thuê hai căn của hai chủ thì ai đứng tên thủ tục PCCC?
Tuỳ yêu cầu nơi tiếp nhận, người thuê có thể làm thủ tục cho phần cải tạo nếu có văn bản đồng ý của cả hai chủ sở hữu. Hợp đồng nên ghi rõ ai làm, ai chịu chi phí và việc hoàn trả tường khi kết thúc thuê.
Có được bỏ cầu thang của một căn sau khi gộp không?
Việc bỏ cầu thang làm giảm số lối thoát của khối nhà, nên phải được thiết kế và đánh giá theo quy chuẩn với số người và chiều cao sau khi gộp. Không nên tự ý phá cầu thang khi chưa có thiết kế được chấp thuận.
Nhà bên cạnh bị nứt khi đục tường chung thì xử lý thế nào?
Bạn nên dừng thi công, mời đơn vị chuyên môn đánh giá và lập biên bản với chủ nhà bên cạnh. Biên bản hiện trạng trước khi thi công là căn cứ quan trọng để xác định trách nhiệm; tranh chấp lớn nên có tư vấn của người làm nghề luật.
Gộp hai căn nhà ở để làm nhà ở cho gia đình có cần thẩm duyệt PCCC không?
Nhà ở riêng lẻ chỉ dùng để ở thường không thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC, nhưng phần cải tạo vẫn có thể cần giấy phép xây dựng và vẫn phải đảm bảo an toàn kết cấu. Nếu sau này có kinh doanh trong nhà, hãy hỏi lại nghĩa vụ phòng cháy.