Nâng thêm tầng cho một công trình đã được nghiệm thu PCCC không chỉ là xây thêm phần mới: chiều cao phòng cháy của cả toà nhà, số người, đường thoát nạn từ tầng cao nhất và áp lực nước chữa cháy đều thay đổi, nên thiết kế phải xem xét lại cho toàn công trình chứ không chỉ cho tầng mới. Với công trình thuộc diện, phần nâng tầng thường phải thẩm định thiết kế về PCCC, xin phép xây dựng và nghiệm thu như một dự án cải tạo.
Bài này dành cho chủ khách sạn nhỏ, toà văn phòng, nhà xưởng nhiều tầng hay trường tư muốn tăng diện tích bằng cách xây lên trên thay vì tìm đất mới. Mục tiêu là giúp bạn thấy trước những câu hỏi mà đơn vị thiết kế và cơ quan thẩm định sẽ đặt ra, để ước lượng đúng thời gian và độ khó trước khi quyết định.
Vì sao tầng mới làm thay đổi cả toà nhà
Nhiều yêu cầu trong quy chuẩn an toàn cháy được phân theo chiều cao phòng cháy chữa cháy của công trình, tức là khoảng cách từ mặt đường cho xe chữa cháy tới sàn tầng cao nhất có người sử dụng, tính theo cách quy định trong quy chuẩn. Khi thêm tầng, con số này tăng lên. Nếu vượt qua một ngưỡng nào đó, công trình có thể chuyển sang nhóm phải đáp ứng yêu cầu cao hơn về buồng thang thoát nạn, thang máy phục vụ chữa cháy, hệ thống chữa cháy tự động hay hút khói.
Điều này có nghĩa là các tầng cũ vốn đã đạt nghiệm thu với chiều cao cũ có thể không còn đạt với chiều cao mới. Ví dụ, cầu thang hiện có trước đây được chấp nhận ở dạng thông thường, nay với chiều cao mới có thể phải là buồng thang có giải pháp chống khói. Muốn đổi điều này thì phải can thiệp vào phần đang sử dụng, không chỉ phần xây thêm.
Bài không nêu ngưỡng chiều cao cụ thể vì đó là nội dung kỹ thuật trong quy chuẩn hiện hành (QCVN 06 và các văn bản sửa đổi), và việc tính chiều cao phòng cháy theo đúng định nghĩa đòi hỏi người thiết kế đo đạc thực tế. Việc bạn cần làm là hỏi đơn vị thiết kế ngay từ đầu: "thêm từng ấy tầng thì công trình có đổi nhóm yêu cầu không, và nếu có thì phần cũ phải sửa những gì".
Bốn câu hỏi phải trả lời trước khi vẽ tầng mới
Quy hoạch có cho phép chiều cao mới không? Chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng tại khu đất được khống chế bởi quy hoạch và thiết kế đô thị. Không ít dự án nâng tầng dừng ngay ở bước này. Thông tin quy hoạch xin tại cơ quan quản lý quy hoạch theo phân cấp hiện hành.
Kết cấu cũ có chịu được không? Móng, cột, dầm của công trình cũ được tính cho số tầng ban đầu. Nâng tầng gần như luôn cần kiểm định, đánh giá khả năng chịu lực của kết cấu hiện trạng do tổ chức đủ điều kiện thực hiện, và có thể phải gia cố. Kết quả kiểm định là căn cứ để thiết kế, không phải thủ tục phụ.
Đường thoát nạn có kéo lên được không? Cầu thang hiện có phải được kéo dài lên tầng mới và vẫn đáp ứng yêu cầu với chiều cao, số người mới. Nếu không gian không cho phép làm buồng thang theo yêu cầu, bài toán có thể không giải được dù kết cấu đủ khoẻ.
Nước chữa cháy có lên tới tầng mới không? Hệ thống cấp nước chữa cháy, máy bơm, bể nước được tính cho công trình cũ. Tầng cao hơn cần áp lực và có thể cần lưu lượng, dung tích khác. Thiết kế phải kiểm tra lại toàn hệ thống, không chỉ kéo thêm ống lên.
Hồ sơ nâng tầng thường gồm những phần nào
Bảng dưới gom các nhóm tài liệu thường có trong một bộ hồ sơ nâng tầng cho công trình đã sử dụng. Thành phần chính xác do đơn vị thiết kế và cơ quan tiếp nhận xác định.
| Nhóm tài liệu | Nội dung chính | Ai lập hoặc cung cấp |
|---|---|---|
| Hồ sơ pháp lý công trình cũ | Giấy tờ đất, giấy phép xây dựng, văn bản thẩm định và nghiệm thu PCCC trước đây | Chủ sở hữu |
| Thông tin quy hoạch | Chỉ tiêu chiều cao, số tầng, mật độ cho phép | Cơ quan quản lý quy hoạch |
| Kết quả kiểm định kết cấu | Đánh giá khả năng chịu lực hiện trạng, phương án gia cố nếu cần | Tổ chức kiểm định đủ điều kiện |
| Thiết kế cải tạo, nâng tầng | Kiến trúc, kết cấu, cơ điện cho cả phần cũ bị ảnh hưởng và phần mới | Đơn vị thiết kế đủ điều kiện |
| Thiết kế phòng cháy | Thoát nạn, ngăn cháy, chữa cháy, báo cháy, hút khói tính cho toàn công trình sau nâng tầng | Đơn vị thiết kế đủ điều kiện |
| Biện pháp thi công khi toà nhà vẫn hoạt động | Che chắn, giữ lối thoát, tạm ngắt hệ thống có kiểm soát | Nhà thầu, tư vấn giám sát |
Với dự án thuộc diện thẩm định thiết kế xây dựng tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (như Sở Xây dựng theo phân cấp), thẩm định PCCC có thể đi kèm hoặc phối hợp trong quá trình đó. Hỏi cơ quan tiếp nhận cách liên thông hiện hành để không nộp trùng hoặc thiếu.
Nâng tầng khi công trình vẫn đang hoạt động
Phần lớn công trình nâng tầng vẫn có người sử dụng bên dưới trong lúc thi công: khách sạn vẫn đón khách, văn phòng vẫn làm việc, xưởng vẫn chạy. Đây là giai đoạn rủi ro cháy cao, vì có hàn cắt trên mái, vật liệu tập kết, dây điện tạm, và đôi khi hệ thống báo cháy phải tạm cô lập từng vùng để đấu nối.
Thiết kế và biện pháp thi công nên chỉ rõ đường thoát nạn nào được giữ nguyên suốt quá trình, khu nào ngừng sử dụng, thời điểm nào được ngắt hệ thống và ai chịu trách nhiệm giám sát nguồn lửa. Nếu cầu thang chính phải đục mở để kéo lên, cần có phương án thoát nạn thay thế trong thời gian đó, hoặc tạm dừng sử dụng các tầng bị ảnh hưởng.
Ví dụ giả định: một khách sạn năm tầng ở Huế nâng thêm hai tầng. Chủ khách sạn định vẫn kinh doanh bình thường. Biện pháp thi công được thống nhất là đóng tầng năm trong suốt thời gian làm mái, chỉ hàn cắt vào ban ngày khi có người trực, và cầu thang chính chỉ được mở lên mái sau khi đã che chắn ngăn khói bụi. Những điều này được ghi thành văn bản, phổ biến cho nhân viên lễ tân và bảo vệ.
Những sai lầm hay gặp khi nâng tầng
Các sai lầm dưới đây đều bắt nguồn từ việc coi tầng mới là một phần riêng, tách khỏi công trình đang có.
- Chỉ thiết kế và xin phép cho tầng mới, không đánh giá lại cầu thang, hệ thống nước và báo cháy của các tầng cũ.
- Dùng kết cấu thép nhẹ, vách panel cho tầng mới mà không xem vật liệu đó có đáp ứng yêu cầu chịu lửa với chiều cao mới không.
- Kéo dài đường ống chữa cháy lên tầng mới nhưng giữ nguyên máy bơm cũ.
- Xây xong phần thô mới đi xin phép, hy vọng được chấp nhận vì đã làm rồi.
- Không lưu kết quả kiểm định kết cấu, đến khi có sự cố nứt lún thì không chứng minh được đã làm đúng quy trình.
- Đưa tầng mới vào cho thuê, đón khách trước khi được chấp thuận kết quả nghiệm thu.
Mỗi sai lầm có cái giá riêng, nhưng nặng nhất là xây trước xin sau: nếu thiết kế không được chấp thuận, phần đã xây có thể phải tháo dỡ hoặc sửa lớn, và trong thời gian đó cả toà nhà có thể bị hạn chế sử dụng.
Trình tự thực hiện
Các bước dưới đây áp dụng cho công trình thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC và cần giấy phép xây dựng cho phần nâng tầng.
- Xin thông tin quy hoạch để biết chiều cao, số tầng được phép tại khu đất.
- Thuê tổ chức đủ điều kiện kiểm định kết cấu hiện trạng.
- Thuê đơn vị thiết kế lập phương án nâng tầng, trong đó đánh giá ảnh hưởng tới phần cũ về phòng cháy.
- Nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC và, nếu thuộc diện, thẩm định thiết kế xây dựng tại cơ quan chuyên môn.
- Xin giấy phép xây dựng cho phần cải tạo, nâng tầng theo thiết kế đã được thẩm định.
- Thi công với biện pháp đảm bảo an toàn cho phần đang sử dụng; giữ đủ hồ sơ vật liệu và kiểm định thiết bị.
- Nghiệm thu, đề nghị kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC cho toàn bộ phần cải tạo; chỉ đưa tầng mới vào sử dụng sau khi được chấp thuận.
- Cập nhật hồ sơ hoàn công và các giấy tờ về tài sản trên đất khi có thay đổi.
Thời gian, lệ phí của từng bước đối chiếu tại nơi nộp. Nâng tầng không xin phép hoặc sai phép là vi phạm có thể dẫn tới buộc tháo dỡ phần sai, nên đừng để thi công đi trước giấy tờ.
Khi nào nên dừng ý định nâng tầng
Nâng tầng hấp dẫn vì tận dụng đất có sẵn, nhưng có những dấu hiệu cho thấy nên cân nhắc lại từ sớm. Dấu hiệu đầu tiên là quy hoạch không cho phép thêm tầng hoặc chỉ cho thêm rất ít. Dấu hiệu thứ hai là kết quả kiểm định cho thấy móng hoặc cột cũ cần gia cố lớn, kéo theo phải dừng sử dụng dài ngày. Dấu hiệu thứ ba là công trình sẽ vượt sang nhóm chiều cao có yêu cầu phòng cháy cao hơn, trong khi mặt bằng không đủ chỗ để làm buồng thang, thang máy hay phòng máy bơm theo yêu cầu.
Khi gặp một trong ba dấu hiệu trên, hãy yêu cầu đơn vị thiết kế lập hai phương án để so: nâng ít tầng hơn để không đổi nhóm yêu cầu, hoặc giữ nguyên chiều cao và tối ưu lại công năng bên trong. Có trường hợp thêm một tầng thay vì hai giúp tránh được toàn bộ phần cải tạo cầu thang cũ, và tổng diện tích sử dụng vẫn đáp ứng được nhu cầu. Quyết định nên dựa trên so sánh rõ ràng về thời gian dừng sử dụng, mức can thiệp vào phần cũ và rủi ro thủ tục, chứ không chỉ trên số mét vuông tăng thêm.
Câu hỏi thường gặp
Chỉ dựng thêm một tầng tum, mái che trên sân thượng có phải thẩm định lại không?
Tầng tum, mái che có người sử dụng có thể làm thay đổi chiều cao, diện tích và cách dùng của công trình. Việc có phải thẩm định lại hay không tuỳ quy định hiện hành và tính chất phần xây thêm, nên hỏi cơ quan tiếp nhận trước khi dựng.
Kiểm định kết cấu trước khi nâng tầng có bắt buộc không?
Thiết kế nâng tầng cần căn cứ vào khả năng chịu lực thực tế của công trình cũ, nên đánh giá kết cấu hiện trạng gần như luôn là bước phải có. Kết quả kiểm định do tổ chức đủ điều kiện lập là đầu vào cho thiết kế và hồ sơ xin phép.
Nâng tầng có làm phần nghiệm thu PCCC cũ mất hiệu lực không?
Văn bản nghiệm thu cũ phản ánh công trình ở thời điểm đó. Sau khi nâng tầng, công trình đã thay đổi nên cần nghiệm thu và kiểm tra kết quả nghiệm thu cho phần cải tạo; phần cũ bị ảnh hưởng cũng phải đáp ứng yêu cầu mới theo thiết kế được thẩm định.
Có thể vừa kinh doanh vừa thi công nâng tầng không?
Có thể, nếu biện pháp thi công đảm bảo được lối thoát nạn và an toàn cháy cho phần đang sử dụng. Nhiều trường hợp phải tạm đóng một số tầng hoặc hạn chế số người. Biện pháp này nên được thống nhất bằng văn bản trước khi khởi công.
Nâng tầng có bắt buộc phải thêm thang máy không?
Tuỳ chiều cao và công năng sau nâng tầng, quy chuẩn có thể yêu cầu thang máy, kể cả thang máy phục vụ chữa cháy với công trình cao. Đơn vị thiết kế sẽ xác định theo bản quy chuẩn hiện hành và hiện trạng toà nhà.