Công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế PCCC thì chỉ được thi công các hạng mục liên quan sau khi có văn bản thẩm định đạt yêu cầu. Nếu bạn đã khởi công trong lúc hồ sơ còn đang chờ hoặc đang bổ sung, công trình có thể bị lập biên bản, xử phạt và đình chỉ thi công. Đường gỡ là dừng đúng phạm vi, hoàn tất thẩm định trên hiện trạng đang dở, sửa phần đã xây cho khớp kết quả thẩm định, rồi mới thi công tiếp.
Tình huống này gặp nhiều ở nhà xưởng, kho và khách sạn xây gấp theo kế hoạch kinh doanh. Bài nhìn từ phía chủ đầu tư: vì sao rủi ro lớn hơn tưởng tượng, phần nào của công trình dễ phải làm lại nhất, và cách chia chi phí phát sinh với nhà thầu.
Vì sao nhiều dự án khởi công trước
Lý do phổ biến nhất là tiến độ. Chủ đầu tư đã ký hợp đồng thuê đất, đã có khách đặt hàng, đã vay vốn với lịch giải ngân theo khối lượng; mỗi tháng chậm khởi công là một khoản chi phí thật. Lý do thứ hai là hiểu nhầm: có giấy phép xây dựng rồi thì nghĩ là được xây toàn bộ, trong khi thẩm định thiết kế PCCC là nghĩa vụ riêng. Lý do thứ ba là suy nghĩ "PCCC chỉ là phần lắp thiết bị lúc hoàn thiện", nên phần móng, khung cứ làm trước.
Suy nghĩ thứ ba nguy hiểm nhất. Giải pháp PCCC không nằm ở bình chữa cháy hay đầu phun, mà quyết định cả vị trí buồng thang, số lối thoát nạn, khoang cháy, tường ngăn cháy, kết cấu chịu lửa, bể nước, đường cho xe chữa cháy. Những thứ đó được định hình ngay từ phần móng và khung. Khi cơ quan thẩm định yêu cầu chỉnh một trong các điểm này, phần đã xây có thể phải đập bỏ. Mức phạt cụ thể cho hành vi thi công khi chưa có văn bản thẩm định bạn tra nghị định xử phạt hiện hành, nhưng chi phí làm lại thường lớn hơn tiền phạt nhiều lần.
Phần đã thi công nào dễ phải làm lại
Bảng dưới xếp các hạng mục theo mức rủi ro phải sửa nếu kết quả thẩm định yêu cầu khác so với thứ đã xây. Đây là mức tương đối để chủ đầu tư hình dung, tư vấn thiết kế đánh giá cụ thể cho từng công trình.
| Hạng mục đã làm | Rủi ro phải sửa | Vì sao |
|---|---|---|
| Móng, cọc | Thấp đến trung bình | Ít bị ảnh hưởng, trừ khi phải thêm buồng thang, bể nước ngầm ở vị trí mới |
| Khung kết cấu thép | Trung bình đến cao | Có thể bị yêu cầu bọc bảo vệ chịu lửa hoặc đổi giải pháp kết cấu |
| Buồng thang, giếng thang máy | Cao | Số lượng, vị trí, loại buồng thang gắn chặt với thoát nạn |
| Tường bao, vách ngăn | Cao | Có thể phải thành tường ngăn cháy hoặc đổi vật liệu |
| Tầng hầm | Cao | Lối thoát, hút khói, chữa cháy hầm có yêu cầu riêng, khó sửa sau |
| Sân, đường nội bộ, cổng | Trung bình | Phải bảo đảm xe chữa cháy tiếp cận và quay đầu theo thiết kế |
Hạng mục càng nằm sâu trong kết cấu càng tốn kém khi sửa. Đó là lý do một số chủ đầu tư chọn dừng toàn bộ thay vì chỉ dừng hạng mục bị nêu trong biên bản.
Khi bị lập biên bản và đình chỉ thi công
Trình tự dưới đây giúp bạn hạn chế thiệt hại và rút ngắn thời gian dừng:
- Chấp hành đình chỉ đúng phạm vi ghi trong quyết định; không lén thi công ban đêm hay "làm nốt" phần đang dở.
- Lập biên bản hiện trạng có nhà thầu và tư vấn giám sát ký: thi công tới đâu, vật tư nào đang tập kết, ảnh chụp từng khu.
- Rà lại hồ sơ thẩm định đang ở bước nào: chưa nộp, đã nộp chờ kết quả, hay đang phải bổ sung theo ý kiến của cơ quan thẩm định.
- Yêu cầu tư vấn thiết kế đối chiếu phần đã xây với hồ sơ đang trình, liệt kê chỗ khác nhau.
- Hoàn chỉnh hồ sơ thẩm định trên đúng hiện trạng, xử lý triệt để ý kiến bổ sung; nếu phải đổi thiết kế, xác định ngay phần đã xây phải sửa.
- Khi có văn bản thẩm định đạt, thực hiện các biện pháp khắc phục theo quyết định xử phạt và đề nghị được tiếp tục thi công theo hướng dẫn của cơ quan đã ra quyết định.
Nếu công trình cũng bị đình chỉ về trật tự xây dựng, phải làm việc song song với cơ quan quản lý xây dựng có thẩm quyền; văn bản PCCC không thay cho việc gỡ đình chỉ phần xây dựng.
Hồ sơ thẩm định khi công trình đã xây một phần
Hồ sơ trình thẩm định trong trường hợp này phải phản ánh trung thực công trình. Một sai lầm hay gặp là giữ nguyên bộ bản vẽ đã soạn từ trước khi khởi công, trong khi trên công trường nhà thầu đã dịch cột, đổi vị trí thang để tiện thi công. Cơ quan thẩm định có thể kiểm tra hiện trường, và khi bản vẽ khác thực tế, hồ sơ sẽ bị yêu cầu làm lại.
Cách làm đúng là để tư vấn thiết kế cập nhật hồ sơ theo hiện trạng đã thi công, nêu rõ phần đã xây và phần sẽ xây, rồi chứng minh giải pháp PCCC cho toàn công trình. Nếu có điểm đã xây không đáp ứng được, hồ sơ nên đề xuất luôn cách sửa thay vì né tránh. Thái độ minh bạch giúp các vòng trao đổi với cơ quan thẩm định ngắn hơn. Ngoài ra, hãy giữ toàn bộ nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu công việc khuất trong giai đoạn đã làm, vì sau này khi kiểm tra nghiệm thu, bạn cần chứng minh chất lượng của phần thi công trước khi có văn bản thẩm định.
Chi phí dừng thi công: ai gánh phần nào
Chi phí do chính chủ đầu tư quyết định khởi công. Nếu chủ đầu tư chỉ đạo khởi công khi biết hồ sơ chưa có kết quả, thì chi phí dừng máy, lưu kho vật tư, kéo dài thời gian thường thuộc về chủ đầu tư theo hợp đồng.
Chi phí do nhà thầu tự ý triển khai. Khi hợp đồng ghi rõ chỉ thi công phần liên quan PCCC sau khi có văn bản thẩm định mà nhà thầu vẫn làm, nhà thầu có thể phải chịu phần chi phí làm lại.
Chi phí do tư vấn chậm trễ hồ sơ. Nếu hồ sơ thẩm định bị trả nhiều lần vì lỗi của tư vấn thiết kế, chủ đầu tư có thể xem xét trách nhiệm của tư vấn theo hợp đồng tư vấn.
Ghi nhận ngay từ ngày dừng. Dù chia thế nào, các bên nên ghi nhận chi phí phát sinh theo từng ngày, có xác nhận, để không tranh cãi về sau. Khi số tiền lớn và các bên không thống nhất, nên hỏi luật sư; bạn có thể bắt đầu bằng cách hỏi luật sư trên AI Cố Vấn với hợp đồng và biên bản trong tay.
Ví dụ giả định: nhà xưởng khởi công khi hồ sơ đang bổ sung
Ví dụ giả định: một nhà xưởng cơ khí ở Thái Nguyên nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC và nhận ý kiến yêu cầu bổ sung về khoang cháy và đường xe chữa cháy. Vì đã có giấy phép xây dựng và đối tác giục, chủ đầu tư cho làm móng, dựng khung thép và xây tường bao phía giáp ranh. Đoàn kiểm tra phát hiện, lập biên bản và đình chỉ thi công.
Khi tư vấn hoàn thiện hồ sơ bổ sung, giải pháp được chấp nhận đòi hỏi tách nhà xưởng thành hai khoang bằng một tường ngăn cháy, bọc bảo vệ chịu lửa cho một số cấu kiện thép, và mở thêm một cổng ở mặt sau cho xe chữa cháy, nghĩa là phải phá một đoạn tường bao vừa xây. Phần móng không phải sửa. Tổng thời gian dừng dài hơn thời gian chờ thẩm định nếu không khởi công sớm. Điểm rút ra: khởi công trước không tiết kiệm được thời gian, nó chỉ chuyển thời gian chờ thành thời gian sửa, kèm thêm chi phí phạt và chi phí phá dỡ.
Giữ quan hệ với ngân hàng, đối tác trong thời gian dừng
Một công trình bị đình chỉ không chỉ là chuyện giữa chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Ngân hàng giải ngân theo khối lượng sẽ dừng giải ngân khi khối lượng không tăng, có khi còn yêu cầu giải trình. Khách thuê hoặc đối tác đã ký hợp đồng bàn giao mặt bằng theo mốc sẽ hỏi về tiến độ. Nhà cung cấp vật tư đã sản xuất theo đơn hàng cần biết khi nào giao.
Cách xử lý tốt là chủ động thông báo bằng văn bản, nêu nguyên nhân thật, các việc đang làm để gỡ và mốc dự kiến, thay vì để đối tác tự phát hiện. Với hợp đồng có điều khoản phạt chậm bàn giao, bạn nên rà xem trường hợp này có được coi là sự kiện miễn trách hay không; phần lớn trường hợp vi phạm thủ tục do chính chủ đầu tư gây ra thì khó viện dẫn miễn trách. Đàm phán sớm để giãn mốc thường ít tốn kém hơn đợi đến lúc bị phạt. Giữ hồ sơ trao đổi đầy đủ, vì đó cũng là chứng cứ nếu sau này cần phân định chi phí với nhà thầu hay tư vấn.
Lập tiến độ có mốc thẩm định ngay từ đầu
Cách phòng ngừa đơn giản nhất là đưa các mốc thủ tục vào tiến độ dự án như một hạng mục thi công:
- Nộp hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC sớm, song song với các thủ tục xây dựng, không đợi xong mọi thứ mới nộp.
- Dự trù thời gian cho ít nhất một vòng bổ sung hồ sơ trong kế hoạch.
- Ghi trong hợp đồng thi công rằng các hạng mục liên quan PCCC chỉ được triển khai sau khi chủ đầu tư thông báo đã có văn bản thẩm định.
- Nếu buộc phải làm sớm, chỉ làm phần ít rủi ro như san nền, hàng rào tạm, lán trại, sau khi tư vấn xác nhận phần đó không phụ thuộc kết quả thẩm định và không trái quy định.
- Báo cho bên cho vay, đối tác về mốc thẩm định để kỳ vọng tiến độ thực tế ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Có giấy phép xây dựng rồi có được thi công khi chưa có văn bản thẩm định PCCC không?
Giấy phép xây dựng không thay cho văn bản thẩm định thiết kế PCCC. Với công trình thuộc diện thẩm định, các hạng mục liên quan PCCC phải chờ văn bản thẩm định. Phạm vi cụ thể nên hỏi tư vấn và đối chiếu quy định hiện hành.
Đình chỉ thi công kéo dài bao lâu?
Thời gian phụ thuộc vào việc chủ đầu tư hoàn tất thẩm định và thực hiện các biện pháp khắc phục nhanh hay chậm. Đình chỉ thường kéo dài cho đến khi nguyên nhân được xử lý và cơ quan có thẩm quyền cho phép tiếp tục theo thủ tục.
Phần đã xây có bị buộc phá bỏ không?
Chỉ khi phần đó không phù hợp với giải pháp PCCC được thẩm định và không có cách điều chỉnh khả thi. Nhiều trường hợp chỉ phải bổ sung, gia cố, bọc bảo vệ. Tư vấn thiết kế cần đánh giá từng hạng mục và đề xuất cách ít phải phá nhất.
Nhà thầu đòi bồi thường do dừng thi công thì xử lý sao?
Xem hợp đồng quy định ai chịu rủi ro chậm thủ tục, ai chỉ đạo khởi công, và chi phí dừng được tính thế nào. Ghi nhận chi phí có xác nhận từng ngày, thương lượng trên căn cứ đó, và hỏi ý kiến pháp lý khi số tiền lớn.
San nền, làm hàng rào trước khi có văn bản thẩm định có bị coi là vi phạm không?
Các công việc chuẩn bị không liên quan giải pháp PCCC thường ít rủi ro, nhưng ranh giới phụ thuộc quy định và nội dung giấy phép. Nên có xác nhận của tư vấn và hỏi trước cơ quan quản lý nếu chưa chắc.