Khách sạn xây mới gần như luôn nằm trong diện phải thẩm định thiết kế phòng cháy, chữa cháy, và đây là loại công trình mà cơ quan thẩm định đọc kỹ phần thoát nạn hơn hầu hết mọi loại khác. Lý do rất đơn giản: người ở khách sạn ngủ ban đêm, không thuộc đường đi trong toà nhà, nhiều người không nghe hiểu thông báo tiếng Việt, và họ chỉ ở một hai đêm nên không ai từng đi thử cầu thang bộ.
Bài này dành cho chủ đầu tư đang chuẩn bị xây khách sạn từ khu đất trống, và cho kỹ sư mới vào nghề được giao phối hợp hồ sơ. Nội dung đi theo từng hạng mục mà bản thiết kế phải giải quyết, những chỗ khách sạn khác với nhà ở hay văn phòng, và những quyết định kinh doanh (thêm nhà hàng tầng thượng, thêm spa, thêm phòng hội nghị) làm thay đổi yêu cầu PCCC ra sao. Bài không thay cho đơn vị tư vấn thiết kế đủ điều kiện; mọi giải pháp kỹ thuật phải do họ tính và chịu trách nhiệm.
Vì sao khách sạn bị đọc hồ sơ kỹ hơn nhà khác cùng chiều cao
Quy chuẩn an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06 và các bản sửa đổi) xếp công trình theo nhóm nguy hiểm cháy dựa trên công năng. Khách sạn, nhà nghỉ, ký túc xá được xếp cùng nhóm nhà để ở và lưu trú nhưng tách khỏi nhà chung cư, vì người lưu trú ngắn ngày không quen toà nhà. Từ nhóm công năng, quy chuẩn kéo theo yêu cầu về số lối thoát nạn, chiều dài đường thoát, cửa phòng, vật liệu hoàn thiện và hệ thống báo cháy.
Cùng một khối nhà mười tầng, nếu là văn phòng thì người dùng ban ngày, tỉnh táo, quen lối; nếu là khách sạn thì phần lớn thời gian khách đang ngủ sau cánh cửa đóng kín. Thời gian từ lúc cháy bắt đầu đến lúc người trong phòng nhận ra thường dài hơn, nên thiết kế phải bù bằng báo cháy nhạy hơn, ngăn khói tốt hơn và đường thoát ngắn hơn.
Điều chủ đầu tư hay quên là khách sạn hiếm khi chỉ có phòng ngủ. Bếp nhà hàng, phòng giặt là, kho đồ vải, phòng máy phát, bể dầu, khu spa có xông hơi, quầy bar tầng thượng, phòng hội nghị đông người: mỗi khu này mang một mức nguy hiểm cháy khác và cần được ngăn cách với khu ngủ. Một hồ sơ chỉ mô tả "khách sạn 12 tầng" mà không làm rõ từng công năng phụ sẽ bị hỏi lại ngay vòng đầu.
Các khu trong một khách sạn và điều thiết kế phải làm rõ
Bảng dưới liệt kê các khu thường có trong khách sạn từ ba sao trở xuống và câu hỏi mà người thẩm định hay đặt ra cho từng khu. Đây là danh sách để bạn kiểm tra hồ sơ có bỏ sót không, không phải yêu cầu kỹ thuật cụ thể.
| Khu chức năng | Rủi ro cháy đặc thù | Điều hồ sơ cần thể hiện |
|---|---|---|
| Tầng phòng ngủ | Người ngủ, cửa đóng, hành lang dài | Số lối thoát mỗi tầng, khoảng cách từ cửa phòng xa nhất tới buồng thang, cửa phòng, báo cháy trong phòng |
| Bếp nhà hàng | Dầu mỡ, gas, ống hút khói nóng | Ngăn cháy với khu khác, đường ống gas, hệ thống chữa cháy cho chụp hút, hướng thoát của nhân viên bếp |
| Giặt là và kho đồ vải | Vải khô, máy sấy, bụi xơ | Vị trí đặt, ngăn cháy, đầu báo phù hợp với bụi và hơi ẩm |
| Phòng máy phát, bể dầu, trạm biến áp | Nhiên liệu, điện cao áp | Tường và cửa ngăn cháy, thông gió, lối vào cho lực lượng chữa cháy |
| Hội nghị, tiệc cưới | Đông người tập trung một lúc | Sức chứa thiết kế, số cửa thoát, chiều rộng lối, hút khói nếu là phòng kín lớn |
| Bar, nhà hàng tầng thượng | Đông người ở cao, xa mặt đất | Lối thoát từ mái về buồng thang, tải trọng, vật liệu mái che |
Nếu dự án tính thêm công năng sau khi đã nộp hồ sơ, chẳng hạn biến một phòng hội nghị thành phòng karaoke cho khách, đó là thay đổi công năng và có thể phải điều chỉnh thiết kế đã được thẩm định. Chốt công năng sớm rẻ hơn rất nhiều so với điều chỉnh khi công trình đã lên khung.
Tầng phòng ngủ: những quyết định kiến trúc ảnh hưởng thoát nạn
Hình dạng hành lang. Hành lang thẳng có buồng thang ở hai đầu thường dễ đáp ứng yêu cầu hơn hành lang cụt hình chữ L. Đoạn hành lang cụt (chỉ thoát được một hướng) bị quy chuẩn giới hạn chiều dài; kiến trúc sư muốn kéo thêm vài phòng ở cuối hành lang cần hỏi tư vấn PCCC trước khi chốt mặt bằng.
Số buồng thang. Khách sạn nhiều tầng gần như luôn cần ít nhất hai lối thoát nạn cho mỗi tầng. Trường hợp chỉ có một buồng thang được chấp nhận rất hẹp và kèm điều kiện; lô đất hẹp mặt tiền là lý do phổ biến khiến chủ đầu tư muốn một thang, và đây cũng là chỗ hồ sơ hay bị yêu cầu sửa.
Loại buồng thang. Ở nhà cao tầng, buồng thang thoát nạn thường phải là loại không nhiễm khói, có giải pháp tăng áp hoặc lối vào qua khoang đệm. Loại nào áp dụng phụ thuộc chiều cao và công năng, do tư vấn xác định theo quy chuẩn hiện hành.
Cửa phòng ngủ. Cửa giữa phòng ngủ và hành lang là ranh giới chặn khói. Hồ sơ cần ghi rõ cửa có yêu cầu giới hạn chịu lửa hay không, có cơ cấu tự đóng hay không. Đổi sang cửa gỗ trang trí rẻ hơn ở giai đoạn thi công là lỗi thường bị phát hiện lúc nghiệm thu.
Ban công và cửa sổ. Ban công có thể là chỗ lánh tạm hoặc chỗ tiếp cận cho lực lượng chữa cháy, nhưng lưới sắt chống trộm cố định lại khoá chặt khả năng đó. Nếu chủ đầu tư muốn lắp lưới vì lý do an ninh, cần thể hiện loại có thể mở từ bên trong ngay trong thiết kế.
Hệ thống kỹ thuật PCCC mà hồ sơ khách sạn thường phải có
Danh sách dưới là các hệ thống thường xuất hiện trong hồ sơ khách sạn nhiều tầng. Hệ thống nào bắt buộc, áp dụng cho khu nào, phụ thuộc quy mô và công năng theo quy chuẩn và danh mục hiện hành; tư vấn sẽ xác định cụ thể cho công trình của bạn.
- Báo cháy tự động, có đầu báo trong từng phòng ngủ chứ không chỉ ngoài hành lang, kèm chuông hoặc loa đủ nghe khi cửa phòng đóng.
- Chữa cháy tự động bằng nước (sprinkler) cho các tầng và khu theo yêu cầu, phối hợp sớm với thiết kế trần để không vướng đèn và điều hoà.
- Họng nước chữa cháy trong nhà ở hành lang, buồng thang, kèm hệ thống cấp nước, bể nước chữa cháy và trạm bơm.
- Hút khói hành lang và tăng áp buồng thang ở nhà cao tầng, kèm nguồn điện ưu tiên để quạt vẫn chạy khi cắt điện sinh hoạt.
- Chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn dọc hành lang, buồng thang, cửa ra ngoài, nhìn thấy được từ cửa phòng ngủ.
- Thang máy chữa cháy cho nhà vượt ngưỡng chiều cao theo quy chuẩn, phục vụ lực lượng chữa cháy, không dùng cho khách thoát nạn.
- Phương tiện chữa cháy ban đầu như bình chữa cháy bố trí theo khu, phù hợp với loại đám cháy ở bếp, phòng điện.
Hệ thống liên động cần được mô tả rõ: khi báo cháy kích hoạt thì thang máy về tầng một, quạt tăng áp chạy, cửa từ nhả, nhạc nền ở sảnh và nhà hàng tắt. Liên động thiếu trong thuyết minh là một trong những ý kiến hay bị yêu cầu bổ sung.
Giao thông cho xe chữa cháy và mặt bằng tổng thể
Hồ sơ thẩm định không chỉ là bản vẽ trong nhà. Bản vẽ tổng mặt bằng phải thể hiện đường cho xe chữa cháy tiếp cận, bãi đỗ cho xe thang hoặc xe cứu nạn với nhà cao tầng, vị trí trụ nước chữa cháy ngoài nhà và khoảng cách tới công trình bên cạnh. Với khách sạn trong phố, mặt tiền thường hẹp và phía sau là nhà dân, nên phần này hay là nút thắt.
Một tình huống hay gặp là kiến trúc sư thiết kế sảnh có mái đón lớn, bồn hoa và cột cờ trang trí đúng vào vị trí xe chữa cháy cần đỗ. Một tình huống khác là cổng vào có thanh chắn chiều cao hoặc mái che lối vào quá thấp. Những chi tiết cảnh quan này nên đưa cho tư vấn PCCC xem trước khi trình, vì sửa sau rất tốn.
Nếu khách sạn nằm trong khu du lịch có đường nội bộ do chủ đầu tư khác quản lý, bạn cần có thoả thuận cho xe chữa cháy được đi qua và đỗ ở đó. Cơ quan thẩm định nhìn vào bản vẽ, nhưng đoàn kiểm tra nghiệm thu sau này sẽ ra tận hiện trường xem đường có thật sự đi được hay không.
Trình tự làm việc từ ý tưởng đến văn bản thẩm định
Thứ tự dưới đây là cách nhiều chủ đầu tư làm để hạn chế phải sửa đi sửa lại. Tên gọi các bước thiết kế và việc thẩm định ở bước nào phụ thuộc quy mô dự án và quy định hiện hành về xây dựng.
- Chốt danh sách công năng: số phòng, nhà hàng, hội nghị, spa, bar, bãi xe; ghi rõ công năng nào có thể mở rộng sau.
- Thuê đơn vị tư vấn thiết kế có đủ điều kiện, trong đó có người chịu trách nhiệm phần PCCC; yêu cầu họ tham gia từ phương án kiến trúc.
- Rà phương án kiến trúc với yêu cầu thoát nạn trước khi đi sâu vào kết cấu và nội thất.
- Hoàn thiện hồ sơ thiết kế ở bước được thẩm định, gồm thuyết minh và bản vẽ các hệ thống PCCC.
- Nộp hồ sơ tới Cảnh sát PCCC và CNCH theo phân cấp, hoặc qua cơ quan chuyên môn về xây dựng nếu dự án đi theo đường thẩm định liên thông; nộp trực tuyến khi cổng dịch vụ công cho phép.
- Nhận văn bản thẩm định hoặc ý kiến yêu cầu bổ sung; trả lời từng ý bằng văn bản, sửa bản vẽ tương ứng.
- Giữ bộ hồ sơ đã được thẩm định làm căn cứ cho thi công và nghiệm thu; mọi thay đổi sau đó đều đối chiếu lại với bộ này.
Thời hạn giải quyết và lệ phí (nếu có) nên tra trực tiếp trên Cổng dịch vụ công hoặc hỏi nơi tiếp nhận, vì các văn bản hướng dẫn Luật PCCC và CNCH 2024 đã thay đổi so với giai đoạn trước.
Những thay đổi giữa chừng làm hồ sơ phải làm lại
Khách sạn là loại công trình dễ bị chủ đầu tư thay đổi giữa chừng vì thị trường biến động. Thêm một tầng để có thêm phòng, đổi tầng hai từ nhà hàng sang phòng ngủ, gộp hai phòng thành căn hộ dịch vụ, hoặc cho thuê tầng trệt làm cửa hàng: mỗi thay đổi đều có thể chạm tới chiều cao, sức chứa, số lối thoát hoặc nhóm công năng mà hồ sơ đã được thẩm định dựa vào.
Nguyên tắc an toàn là coi mọi thay đổi ảnh hưởng tới ngăn cháy, thoát nạn, hệ thống báo cháy và chữa cháy, hoặc giao thông xe chữa cháy là thay đổi cần hỏi lại tư vấn và cơ quan đã thẩm định. Thay đổi nội thất thuần tuý như màu sơn hay đồ rời thường không thuộc diện này, nhưng vật liệu ốp tường, trần, sàn hành lang thì có, vì quy chuẩn kiểm soát mức nguy hiểm cháy của vật liệu hoàn thiện trên đường thoát nạn.
Nếu bạn đi thuê công ty quản lý vận hành khách sạn, họ thường có bộ tiêu chuẩn thương hiệu riêng về an toàn cháy. Hãy đưa bộ tiêu chuẩn đó cho tư vấn thiết kế ngay từ đầu để lồng vào một lần, thay vì thiết kế xong theo quy chuẩn Việt Nam rồi sửa thêm theo yêu cầu thương hiệu.
Câu hỏi thường gặp
Khách sạn nhỏ năm sáu tầng xây trên lô đất phố có phải thẩm định thiết kế PCCC không?
Phần lớn khách sạn xây mới nằm trong danh mục phải thẩm định, nhưng ngưỡng cụ thể theo số tầng, khối tích hoặc số phòng nằm trong văn bản hướng dẫn hiện hành. Bạn nên đưa thông số công trình cho tư vấn tra danh mục, hoặc hỏi thẳng nơi tiếp nhận hồ sơ trước khi xin giấy phép xây dựng.
Đã có giấy phép xây dựng thì có cần thẩm định thiết kế PCCC riêng nữa không?
Giấy phép xây dựng và thẩm định thiết kế PCCC là hai việc khác nhau, dù có thể liên thông. Với công trình thuộc diện, kết quả thẩm định PCCC thường là một phần hồ sơ cần có trước khi khởi công. Bạn đối chiếu trình tự hiện hành với cơ quan cấp phép và cơ quan PCCC địa phương.
Có thể tự vẽ thiết kế PCCC rồi thuê người ký để nộp không?
Không nên và không đúng quy định. Thiết kế PCCC phải do tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện lập và chịu trách nhiệm. Bộ hồ sơ chỉ ký cho xong thường lộ lỗi khi trả lời ý kiến thẩm định hoặc khi nghiệm thu, lúc đó sửa công trình tốn hơn nhiều so với thuê tư vấn làm thật từ đầu.
Khách sạn muốn thêm quầy bar trên sân thượng sau khi đã thẩm định thì làm sao?
Bar sân thượng tạo một khu đông người ở cao nhất toà nhà, nên thường ảnh hưởng thoát nạn và tải trọng. Bạn cần tư vấn đánh giá thay đổi, lập hồ sơ điều chỉnh và hỏi cơ quan đã thẩm định xem có phải thẩm định lại phần này không trước khi thi công.
Thiết bị PCCC cho khách sạn có cần kiểm định trước khi lắp không?
Nhiều loại phương tiện PCCC thuộc diện phải kiểm định trước khi đưa vào sử dụng, như đầu báo, tủ trung tâm báo cháy, đầu phun, bình chữa cháy. Danh mục phương tiện phải kiểm định do văn bản hiện hành quy định; khi ký hợp đồng mua sắm, bạn nên yêu cầu nhà thầu giao kèm giấy chứng nhận kiểm định.
Ai chịu trách nhiệm nếu thiết kế được thẩm định nhưng vẫn có lỗi phát hiện lúc nghiệm thu?
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chung với công trình của mình, còn đơn vị thiết kế chịu trách nhiệm về chất lượng thiết kế theo hợp đồng và quy định. Văn bản thẩm định không chuyển trách nhiệm sang cơ quan thẩm định. Hợp đồng tư vấn nên ghi rõ nghĩa vụ sửa thiết kế khi phát sinh lỗi.