Khi buổi kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC không đạt vì lỗi thi công, chủ đầu tư nên làm song song hai việc: giữ chứng cứ và yêu cầu nhà thầu khắc phục bằng văn bản theo hợp đồng, đồng thời chuẩn bị phương án sửa để không chậm việc đưa công trình vào sử dụng. Tranh chấp về tiền giải quyết sau; an toàn và thủ tục không nên đứng chờ tranh chấp.
Bài viết từ phía chủ đầu tư nhưng cũng nêu những điểm nhà thầu thường viện dẫn, vì một tranh chấp có hai phía. Đôi khi "lỗi nhà thầu" thực ra là lỗi thiết kế, lỗi do chủ đầu tư thay đổi, hoặc lỗi của nhà thầu khác. Phân định đúng trước khi đòi là cách tránh kiện tụng kéo dài.
Xác định đúng nguyên nhân trước khi đổ lỗi
Biên bản kiểm tra thường ghi hiện tượng: bơm không tự khởi động, một vùng báo cháy không nhận tín hiệu, cửa ngăn cháy không tự đóng, áp lực tại họng xa nhất không đạt. Hiện tượng chưa phải nguyên nhân. Bơm không khởi động có thể do nhà thầu đấu nối sai, do bộ điều khiển hỏng từ nhà sản xuất, do nguồn điện ưu tiên không được nhà thầu điện cấp đúng, hoặc do thiết kế chọn công suất không phù hợp.
Trước khi gửi văn bản quy trách nhiệm, chủ đầu tư nên mời tư vấn giám sát và tư vấn thiết kế cùng nhà thầu kiểm tra lại từng nội dung không đạt, lập biên bản ghi nguyên nhân được các bên ghi nhận hoặc ý kiến khác nhau. Một văn bản đòi bồi thường dựa trên nguyên nhân sai không chỉ không đòi được mà còn làm quan hệ căng thẳng, khiến nhà thầu ngừng hợp tác đúng lúc bạn cần họ sửa nhất. Với các nội dung còn tranh cãi về kỹ thuật, có thể thuê một đơn vị kiểm định độc lập đánh giá.
Chứng cứ cần giữ ngay từ ngày nhận biên bản
Tranh chấp xây dựng thắng thua ở chứng cứ. Những thứ sau cần được lưu có hệ thống, ghi ngày tháng:
- Biên bản kiểm tra kết quả nghiệm thu của cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH và các văn bản kèm theo.
- Hợp đồng thi công, phụ lục, bản vẽ thi công đã duyệt, các chỉ thị thay đổi bằng văn bản.
- Nhật ký thi công, biên bản nghiệm thu công việc, biên bản chạy thử do nhà thầu lập.
- Hồ sơ thiết bị: hoá đơn, chứng nhận xuất xứ, giấy tờ kiểm định của từng lô.
- Ảnh, video hiện trạng các điểm không đạt, quay rõ vị trí trong công trình.
- Thư điện tử, tin nhắn trao đổi về các thay đổi trên công trường, lưu thành bản có thể in ra.
- Biên bản họp giao ban có nội dung liên quan đến các hạng mục bị lỗi.
Đừng tự ý sửa hay tháo dỡ các điểm lỗi trước khi đã ghi nhận đủ hiện trạng có các bên chứng kiến, trừ khi đó là việc khẩn cấp để bảo đảm an toàn. Hiện trạng đã mất thì rất khó chứng minh sau này.
Yêu cầu nhà thầu khắc phục theo hợp đồng
Phần lớn hợp đồng thi công có điều khoản về nghiệm thu, sửa chữa sai sót và bảo hành. Trình tự thường dùng:
- Gửi văn bản thông báo các nội dung không đạt, viện dẫn điều khoản hợp đồng về chất lượng và nghĩa vụ sửa chữa, kèm biên bản kiểm tra.
- Đề nghị nhà thầu đưa ra phương án và tiến độ khắc phục trong thời hạn hợp lý, có xác nhận của tư vấn thiết kế nếu phương án làm thay đổi hệ thống.
- Theo dõi khắc phục, nghiệm thu lại từng nội dung có tư vấn giám sát, lập biên bản.
- Nếu nhà thầu không thực hiện hoặc chậm, gửi văn bản nhắc lần hai, nêu rõ hậu quả theo hợp đồng như thuê bên thứ ba sửa và khấu trừ chi phí.
- Thuê bên thứ ba khắc phục khi hợp đồng cho phép và đã thông báo đúng thủ tục; lưu toàn bộ chi phí phát sinh để đối trừ.
Các mốc thời hạn và thủ tục thông báo nên làm đúng như hợp đồng quy định. Bỏ qua một bước có thể làm yếu vị thế của chủ đầu tư khi ra trọng tài hay toà án.
Dùng các công cụ tài chính trong hợp đồng
Bảo lãnh thực hiện hợp đồng. Nếu nhà thầu đã nộp bảo lãnh của ngân hàng, chủ đầu tư có thể yêu cầu thực hiện bảo lãnh khi nhà thầu vi phạm nghĩa vụ theo điều kiện ghi trong thư bảo lãnh. Cần đọc kỹ thời hạn hiệu lực và điều kiện yêu cầu thanh toán.
Tiền giữ lại và bảo hành. Nhiều hợp đồng giữ lại một phần giá trị cho đến khi hết thời hạn bảo hành, hoặc yêu cầu bảo lãnh bảo hành. Khoản này là nguồn bù chi phí sửa khi nhà thầu không tự sửa.
Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Phạt vi phạm áp dụng khi hợp đồng có thoả thuận, trong giới hạn pháp luật cho phép. Bồi thường thiệt hại đòi hỏi chứng minh thiệt hại thực tế, như tiền thuê mất đi do công trình chậm đưa vào sử dụng. Hai chế tài này có thể cùng áp dụng tuỳ hợp đồng.
Cân nhắc trước khi rút tiền. Thực hiện bảo lãnh hay khấu trừ thường đẩy quan hệ đến chỗ đối đầu. Nếu nhà thầu vẫn đang thiện chí sửa, giữ quyền này làm đòn bẩy sẽ hiệu quả hơn là dùng ngay.
Góc nhìn của nhà thầu: những lập luận hay gặp
Để đánh giá khả năng thành công của mình, chủ đầu tư nên biết trước nhà thầu thường phản bác thế nào. Lập luận thứ nhất là lỗi do thiết kế: nhà thầu đã thi công đúng bản vẽ, nếu không đạt là do bản vẽ chưa phù hợp. Lập luận thứ hai là lỗi do chủ đầu tư thay đổi: trần hạ thấp, vách thêm vào sau khi hệ thống đã lắp. Lập luận thứ ba là lỗi do nhà thầu khác: điện không cấp đúng nguồn, nội thất che thiết bị.
Lập luận thứ tư là chủ đầu tư đã nghiệm thu từng phần, đã thanh toán, nên coi như chấp nhận chất lượng. Lập luận này thường không đứng vững với lỗi ẩn hoặc lỗi chỉ lộ khi chạy thử toàn hệ thống, nhưng cho thấy tầm quan trọng của việc ghi rõ phạm vi nghiệm thu từng phần. Nếu các lập luận trên có cơ sở, chủ đầu tư nên chấp nhận chia trách nhiệm thay vì cố đổ hết cho nhà thầu. Một thoả thuận hợp lý thường nhanh hơn và rẻ hơn một vụ kiện thắng.
Ví dụ giả định: kho lạnh hỏng ở khâu liên động
Ví dụ giả định: một kho lạnh ở Long An được kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC và không đạt ở hai điểm: khi báo cháy kích hoạt, hệ thống không cắt điện thông gió đúng vùng, và áp lực nước tại một họng chữa cháy xa nhất thấp hơn yêu cầu thiết kế. Chủ đầu tư lập tức gửi văn bản quy toàn bộ lỗi cho nhà thầu PCCC và đòi thực hiện bảo lãnh.
Khi các bên cùng kiểm tra lại, kết quả khác hẳn. Lỗi liên động nằm ở tủ điện của nhà thầu cơ điện, không có đầu chờ tín hiệu như bản vẽ phối hợp yêu cầu. Lỗi áp lực do một đoạn ống bị đổi tuyến dài hơn theo chỉ thị của chủ đầu tư để tránh khu đặt máy nén, và tư vấn thiết kế chưa tính lại. Nhà thầu PCCC chỉ có lỗi ở chỗ không cảnh báo bằng văn bản khi nhận chỉ thị đổi tuyến. Cuối cùng ba bên thoả thuận chia chi phí theo tỷ lệ, sửa trong vài tuần, và yêu cầu bảo lãnh được rút lại. Nếu chủ đầu tư cứ theo hướng ban đầu, rất có thể họ sẽ thua ở chính lập luận về chỉ thị của mình.
Phòng ngừa ngay trong hợp đồng thi công PCCC
Các điều khoản sau giúp tranh chấp, nếu có, được giải quyết nhanh và ít tốn kém hơn:
- Ghi rõ tiêu chí hoàn thành: hệ thống phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận kết quả nghiệm thu, không chỉ "lắp đặt xong".
- Quy định nghĩa vụ phối hợp giữa nhà thầu PCCC và các nhà thầu cơ điện, nội thất, kèm đầu mối chịu trách nhiệm liên động.
- Bắt buộc nhà thầu cảnh báo bằng văn bản khi nhận chỉ thị có thể ảnh hưởng hệ thống PCCC.
- Lịch chạy thử từng phần, chạy thử toàn hệ thống có chủ đầu tư và tư vấn chứng kiến, trước khi đề nghị kiểm tra.
- Danh mục hồ sơ hoàn công và hạn bàn giao, tách khỏi điều kiện thanh toán đợt cuối.
- Điều khoản giải quyết tranh chấp rõ ràng: thương lượng trong bao lâu, hoà giải ở đâu, trọng tài hay toà án.
Đây là những nội dung nên đưa cho luật sư hoặc bộ phận pháp chế rà khi soạn hợp đồng, không phải đợi đến lúc có tranh chấp.
Các con đường giải quyết tranh chấp
Khi thương lượng trực tiếp không thành, các bên có những lựa chọn sau. Con đường nào được dùng phụ thuộc vào điều khoản giải quyết tranh chấp trong hợp đồng.
| Con đường | Khi nào dùng | Ưu điểm | Lưu ý |
|---|---|---|---|
| Thương lượng | Luôn là bước đầu | Nhanh, giữ quan hệ, chi phí thấp | Kết quả nên lập thành văn bản có chữ ký |
| Hoà giải | Hai bên còn muốn thoả thuận nhưng cần người trung gian | Linh hoạt, bảo mật | Kết quả hoà giải thành có thể được công nhận theo thủ tục luật định |
| Trọng tài thương mại | Hợp đồng có thoả thuận trọng tài hợp lệ | Bảo mật, chọn được trọng tài viên am hiểu xây dựng | Phán quyết chung thẩm, ít cơ hội xem xét lại |
| Toà án | Không có thoả thuận trọng tài hoặc thoả thuận vô hiệu | Có cơ chế cưỡng chế thi hành | Thời gian có thể kéo dài; án phí theo quy định hiện hành |
Tranh chấp ra trọng tài hay toà án là lúc nên có luật sư đại diện. Bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để được đánh giá sơ bộ hồ sơ trước khi quyết định đi tiếp.
Câu hỏi thường gặp
Có nên thuê nhà thầu khác sửa ngay để kịp nghiệm thu không?
Có thể, nhưng phải làm đúng thủ tục hợp đồng: đã thông báo, đã cho nhà thầu cũ cơ hội sửa, và đã ghi nhận hiện trạng. Thuê bên khác sửa khi chưa làm các bước này có thể khiến chủ đầu tư mất quyền đòi chi phí từ nhà thầu cũ.
Nhà thầu giữ hồ sơ hoàn công để đòi tiền thì làm sao?
Hồ sơ hoàn công là sản phẩm phải bàn giao theo hợp đồng. Chủ đầu tư gửi văn bản yêu cầu bàn giao, nêu điều khoản liên quan. Tranh chấp thanh toán và nghĩa vụ bàn giao hồ sơ nên tách bạch; nếu bế tắc thì cần tư vấn pháp lý.
Thiết bị lỗi từ nhà sản xuất thì nhà thầu có phải chịu không?
Với chủ đầu tư, nhà thầu là bên cung cấp và lắp đặt theo hợp đồng nên thường phải xử lý trước, rồi tự làm việc với nhà cung cấp. Hợp đồng có thể quy định khác nếu chủ đầu tư tự mua thiết bị giao cho nhà thầu lắp.
Thời hạn bảo hành hệ thống PCCC tính từ khi nào?
Thời hạn bảo hành thường tính từ khi nghiệm thu hoàn thành theo hợp đồng và quy định về bảo hành công trình. Mốc tính và độ dài thời hạn bạn đọc trong hợp đồng và đối chiếu quy định hiện hành về bảo hành công trình xây dựng.
Chậm đưa công trình vào sử dụng có đòi được tiền thuê bị mất không?
Có thể đòi khi chứng minh được thiệt hại thực tế và mối liên hệ với lỗi của nhà thầu, trong phạm vi hợp đồng và pháp luật cho phép. Hợp đồng thuê đã ký, thông báo hoãn bàn giao cho khách thuê là các chứng cứ quan trọng.
Tranh chấp đang diễn ra thì có được tiếp tục nộp hồ sơ nghiệm thu không?
Được. Thủ tục nghiệm thu với cơ quan quản lý và tranh chấp hợp đồng là hai việc riêng. Chủ đầu tư nên hoàn tất khắc phục và nghiệm thu để đưa công trình vào sử dụng, còn tranh chấp chi phí tiếp tục giải quyết song song.