Thay mặt dựng hay ốp lại toàn bộ mặt ngoài một toà nhà cũ không chỉ là việc thẩm mỹ: lớp vật liệu mới có thể trở thành đường cho lửa lan từ tầng này sang tầng khác theo chiều đứng, và tấm ốp kín có thể che mất các ô cửa mà lực lượng chữa cháy cần để tiếp cận từ bên ngoài. Với công trình thuộc diện, thay đổi giải pháp mặt ngoài làm ảnh hưởng điều kiện an toàn cháy thường phải được thiết kế, thẩm định và nghiệm thu như một phần cải tạo.
Bài này dành cho chủ toà văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại cũ đang muốn làm mới hình ảnh, và cho người thuê mặt tiền định ốp lại mặt ngoài phần mình thuê. Bài giúp bạn biết cần hỏi gì về vật liệu, về các ô cửa, về khe giữa mặt dựng và sàn, và về thủ tục trước khi ký hợp đồng thi công.
Vì sao mặt ngoài là chỗ dễ bị xem nhẹ
Khi nghĩ về phòng cháy, phần lớn người ta nghĩ tới những gì bên trong toà nhà: cầu thang, bình chữa cháy, đầu phun. Mặt ngoài thường được coi là vỏ bọc, thuộc phạm vi kiến trúc và thương hiệu. Nhưng kinh nghiệm từ nhiều đám cháy trên thế giới cho thấy lớp vỏ có thể là nơi lửa lan nhanh nhất: lửa thoát ra từ một ô cửa sổ, bén vào lớp ốp hoặc lớp cách nhiệt phía sau, chạy dọc mặt nhà lên các tầng trên và đi vào qua các cửa khác.
Tốc độ lan theo chiều đứng qua mặt ngoài có thể vượt khả năng của hệ thống chữa cháy bên trong, vốn được thiết kế để xử lý đám cháy trong từng tầng. Vì vậy, quy chuẩn an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06 và các văn bản sửa đổi) có các yêu cầu về vật liệu, cấu tạo mặt ngoài và giải pháp ngăn cháy lan giữa các tầng. Mức yêu cầu cụ thể phụ thuộc chiều cao, công năng và bậc chịu lửa của nhà, và đã có điều chỉnh qua các lần sửa đổi; người thiết kế áp dụng bản hiện hành.
Ở toà nhà cũ, vấn đề càng phức tạp vì thiết kế ban đầu thường không tính tới một lớp vỏ bổ sung. Gắn thêm khung và tấm ốp ra bên ngoài làm xuất hiện một khoảng rỗng giữa tường cũ và lớp ốp mới, và khoảng rỗng này có thể trở thành ống khói nếu không được ngăn đúng cách.
Bốn điểm kỹ thuật cần hỏi người thiết kế
Vật liệu ốp và vật liệu cách nhiệt phía sau thuộc nhóm nào về cháy. Tấm ốp, lõi của tấm, lớp cách nhiệt, keo dán, khung đỡ đều phải được khai rõ trong thiết kế cùng tính năng về cháy theo yêu cầu của quy chuẩn. Một tấm có bề mặt kim loại nhưng lõi dễ cháy vẫn là vật liệu cháy được.
Khe giữa lớp ốp và tường, giữa mặt dựng và mép sàn được chặn thế nào. Tại mỗi tầng, khoảng rỗng phía sau lớp ốp và khe giữa mặt dựng kính với mép sàn cần có giải pháp ngăn cháy, ngăn khói theo thiết kế. Đây là chi tiết nhỏ trên bản vẽ nhưng quyết định lửa có chạy được từ tầng dưới lên tầng trên hay không.
Các ô cửa tiếp cận từ bên ngoài có còn không. Quy chuẩn yêu cầu bố trí các lỗ cửa trên mặt ngoài để lực lượng chữa cháy và cứu nạn tiếp cận từ phương tiện bên ngoài, tuỳ loại công trình. Tấm ốp kín, lưới trang trí hay mảng quảng cáo phủ lên mặt nhà có thể che mất các ô cửa này.
Mặt ngoài mới có ảnh hưởng khoảng cách tới công trình bên cạnh không. Mặt dựng mới dày hơn, nhô ra hơn, hoặc dùng vật liệu khác có thể làm thay đổi đánh giá về cháy lan sang nhà lân cận ở những nơi nhà sát nhau.
Loại thay đổi mặt ngoài và mức độ cần hỏi trước
Bảng dưới phân loại theo nguyên lý để bạn biết thay đổi nào thường đụng tới thủ tục. Ranh giới cụ thể do quy định hiện hành và cơ quan tiếp nhận xác định cho từng công trình.
| Loại thay đổi | Ví dụ | Khả năng đụng tới thủ tục | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Sơn lại, vệ sinh mặt ngoài | Sơn lại tường, rửa kính | Thấp | Không thay đổi vật liệu, cấu tạo |
| Thay kính cùng loại, cùng khung | Kính vỡ thay bằng kính tương đương | Thấp | Giữ đúng hồ sơ vật liệu |
| Ốp thêm lớp vỏ mới trên tường cũ | Khung xương và tấm ốp phủ toàn bộ mặt nhà | Cao | Tạo khoảng rỗng mới, thêm vật liệu |
| Đổi tường gạch thành mặt dựng kính | Thay mảng tường bằng vách kính lớn | Cao | Ảnh hưởng ngăn cháy lan giữa các tầng |
| Che phủ mặt tiền bằng mảng trang trí, quảng cáo lớn | Khung thép phủ kín nhiều tầng | Trung bình đến cao | Có thể che ô cửa cứu nạn |
| Ốp mặt tiền phần thuê ở tầng trệt | Cửa hàng ốp lại mặt tiền riêng | Tuỳ quy mô | Hỏi ban quản lý và nơi tiếp nhận |
Ngoài phòng cháy, thay đổi mặt ngoài công trình trong đô thị thường liên quan tới quản lý kiến trúc và giấy phép xây dựng. Hai câu hỏi nên được đặt cùng lúc với cơ quan tiếp nhận.
Trình tự làm trước khi ký hợp đồng thi công
Trình tự dưới đây giúp chủ toà nhà kiểm soát cả phần thẩm mỹ lẫn phần an toàn, và tránh việc nhà thầu ốp xong mới phát hiện không nghiệm thu được.
- Lấy lại hồ sơ thiết kế, thẩm định và nghiệm thu PCCC của toà nhà để biết giải pháp mặt ngoài ban đầu.
- Xác định rõ phạm vi thay đổi: mặt nào, tầng nào, vật liệu gì, có che ô cửa nào không.
- Thuê đơn vị thiết kế đủ điều kiện lập thiết kế cải tạo mặt ngoài, có phần đánh giá về phòng cháy.
- Hỏi cơ quan Cảnh sát PCCC và CNCH có thẩm quyền về việc thẩm định thiết kế; nộp hồ sơ khi thuộc diện.
- Làm thủ tục xây dựng, kiến trúc cho phần thay đổi mặt ngoài nếu thuộc diện.
- Đưa yêu cầu vật liệu đúng thiết kế, có chứng từ nguồn gốc và kết quả thử nghiệm vào hợp đồng thi công.
- Giám sát chi tiết chặn khe tại từng tầng trước khi đóng tấm ốp, chụp ảnh lưu hồ sơ.
- Nghiệm thu và đề nghị kiểm tra kết quả nghiệm thu PCCC khi thuộc diện.
Ảnh chụp chi tiết chặn khe trước khi bị che khuất là bằng chứng quan trọng, vì sau khi ốp xong không ai nhìn thấy phần này nữa.
Sai lầm thường gặp khi làm mới mặt ngoài
Những sai lầm dưới đây thường xuất phát từ việc giao toàn bộ quyết định mặt ngoài cho bên thiết kế thương hiệu hoặc nhà cung cấp tấm ốp.
- Chọn tấm ốp theo màu sắc, giá, độ bền thời tiết mà không hỏi tính năng về cháy của lõi và lớp cách nhiệt.
- Nhà thầu đổi sang tấm rẻ hơn khi thi công, không ai đối chiếu với thiết kế.
- Ốp kín cả những ô cửa sổ vốn được bố trí làm lỗ tiếp cận cứu nạn.
- Bỏ qua chi tiết chặn khe giữa lớp ốp và tường tại từng tầng vì "không ai thấy".
- Người thuê mặt bằng tầng trệt tự ốp mặt tiền lan lên các tầng trên mà không hỏi chủ toà nhà.
- Gắn đèn trang trí, dây điện dọc lớp ốp mà không có thiết kế điện phù hợp.
Khi phát hiện mặt ngoài đã ốp có vấn đề, việc tháo dỡ toàn bộ là lựa chọn tốn kém. Đánh giá từ đơn vị chuyên môn có thể chỉ ra các giải pháp khắc phục cục bộ, nhưng cần được thống nhất với cơ quan có thẩm quyền.
Ví dụ giả định: khách sạn mười tầng làm mới mặt tiền
Ví dụ giả định: một khách sạn mười tầng ở Khánh Hòa xây từ lâu, mặt tiền sơn đã bạc màu. Chủ khách sạn muốn phủ toàn bộ mặt chính bằng khung nhôm và tấm ốp màu sáng, kèm dải đèn trang trí chạy dọc các tầng. Nhà cung cấp tấm ốp đưa ra báo giá hai loại, chênh nhau khá nhiều, và tư vấn nên chọn loại rẻ vì "nhìn từ ngoài như nhau".
Đơn vị thiết kế được mời vào sau đó chỉ ra rằng hai loại khác nhau chủ yếu ở lõi tấm, và loại rẻ không có kết quả thử nghiệm phù hợp với yêu cầu cho công trình ở chiều cao đó. Bản vẽ ban đầu cũng che kín các ô cửa sổ ở một số phòng mà hồ sơ thiết kế gốc dùng làm điểm tiếp cận từ bên ngoài. Dải đèn trang trí cần nguồn điện riêng, đi dây trong khoảng rỗng sau tấm ốp.
Thiết kế cải tạo cuối cùng giữ lại các ô cửa tiếp cận bằng cách chừa khoảng trống có hoa văn mở, chọn tấm ốp có kết quả thử nghiệm phù hợp, bố trí chặn khe tại từng tầng và đi dây đèn trong ống bảo vệ theo thiết kế điện. Chi phí cao hơn phương án đầu, nhưng chủ khách sạn tránh được nguy cơ phải tháo dỡ cả mặt tiền sau khi đã hoàn thiện.
Người thuê mặt tiền và chủ toà nhà: ai quyết định mặt ngoài
Ở toà nhà có nhiều người thuê, mặt ngoài thuộc phần chung do chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư quản lý. Người thuê cửa hàng tầng trệt muốn ốp lại mặt tiền theo nhận diện thương hiệu thường chỉ được làm trong phạm vi được chủ toà nhà cho phép, và phần này vẫn phải phù hợp giải pháp phòng cháy chung của toà nhà.
Hợp đồng thuê nên ghi rõ người thuê được thay đổi những gì ở mặt ngoài, ai làm thủ tục, ai chịu trách nhiệm nếu phần ốp không đạt yêu cầu, và khi trả mặt bằng thì xử lý thế nào. Với chủ toà nhà, một quy định nội bộ về vật liệu và cấu tạo được phép dùng cho mặt tiền của người thuê là cách đơn giản để giữ mặt ngoài an toàn mà không phải xem xét lại từ đầu với mỗi người thuê mới.
Câu hỏi thường gặp
Ốp tấm nhôm nhựa lên mặt tiền nhà phố có phải thẩm duyệt PCCC không?
Nhà ở riêng lẻ chỉ để ở thường không thuộc diện thẩm định thiết kế PCCC, nhưng nhà có kinh doanh hoặc công trình thuộc danh mục thì thay đổi mặt ngoài ảnh hưởng an toàn cháy có thể phải thẩm định. Dù thế nào, nên hỏi tính năng về cháy của vật liệu trước khi chọn.
Làm sao biết tấm ốp có đáp ứng yêu cầu về cháy?
Bạn yêu cầu nhà cung cấp xuất trình kết quả thử nghiệm của chính sản phẩm theo tiêu chuẩn mà quy chuẩn hiện hành chấp nhận, kèm chứng từ nguồn gốc lô hàng. Đơn vị thiết kế sẽ đối chiếu kết quả này với yêu cầu cho công trình cụ thể.
Che ô cửa sổ bằng mảng trang trí có ảnh hưởng gì không?
Một số ô cửa trên mặt ngoài có thể được bố trí làm lỗ tiếp cận cho lực lượng chữa cháy và cứu nạn. Che kín các ô này làm mất đường tiếp cận từ bên ngoài, vì vậy cần đối chiếu hồ sơ thiết kế trước khi lắp bất cứ thứ gì phủ lên mặt nhà.
Thay kính mặt dựng bị vỡ có phải làm thủ tục không?
Thay thế cùng loại, cùng cấu tạo để sửa chữa thường không phải thẩm định lại, nhưng nên giữ đúng chủng loại theo hồ sơ và lưu chứng từ. Đổi sang loại kính hay khung khác với thiết kế thì nên hỏi đơn vị thiết kế trước.
Người thuê tự ý ốp mặt tiền rồi bị yêu cầu tháo dỡ thì chi phí ai chịu?
Tuỳ hợp đồng thuê và việc người thuê có xin phép chủ toà nhà hay không. Nếu có tranh chấp về chi phí, hai bên nên xem lại điều khoản cải tạo trong hợp đồng và khi cần thì nhờ người làm nghề luật tư vấn.