Với dự án có nhiều công trình hoặc chia nhiều giai đoạn, việc xác định diện thẩm duyệt PCCC phải nhìn cả dự án: những gì dùng chung (đường cho xe chữa cháy, nguồn nước, trạm bơm, khoảng cách giữa các khối) được giải quyết ở tổng mặt bằng, còn hồ sơ thẩm định có thể lập theo từng giai đoạn, miễn là giai đoạn sau không phá vỡ giải pháp đã được duyệt ở giai đoạn trước. Cách chia giai đoạn trong thủ tục cụ thể cần đối chiếu văn bản hiện hành và thống nhất với cơ quan tiếp nhận.
Sai lầm hay gặp là coi mỗi đợt xây như một công trình độc lập, đợt nào nhỏ thì tưởng không cần thủ tục. Đến đợt thứ ba, tổng thể dự án đã vượt xa ngưỡng, nhưng hạ tầng PCCC dùng chung không được tính từ đầu, và đợt đầu phải cải tạo theo. Bài này giúp bạn lập kế hoạch thủ tục cho cả vòng đời dự án.
Vì sao không thể xét riêng từng nhà
An toàn cháy của một khu nhiều công trình phụ thuộc vào quan hệ giữa các khối. Xe chữa cháy cần đường vòng quanh hoặc tiếp cận từ đủ phía; khoảng cách giữa hai nhà quyết định cháy có lan sang nhau không; bể nước và trạm bơm phục vụ cả khu phải đủ cho tình huống xấu nhất. Không yếu tố nào trong số này nhìn thấy được nếu chỉ xem bản vẽ của một nhà.
Vì thế, danh mục thẩm định thường xét theo dự án hoặc theo công trình nhưng gắn với tổng thể. Một nhà kho nhỏ nằm sát xưởng lớn có thể phải xét cùng nhau nếu khoảng cách không đủ để coi là hai công trình độc lập về cháy, hoặc nếu chúng dùng chung hệ thống chữa cháy. Chia dự án thành nhiều hồ sơ nhỏ để từng phần lọt dưới ngưỡng là cách làm vừa thiếu an toàn, vừa có thể bị coi là né thủ tục.
Ngược lại, không có nghĩa là mọi hạng mục nhỏ trong khu đều phải trình riêng. Nhà bảo vệ, nhà để xe đạp, mái che lối đi thường được thể hiện trong tổng mặt bằng mà không phải hồ sơ riêng; cách xử lý cụ thể đối chiếu văn bản hiện hành.
Phần nào thuộc tổng thể, phần nào thuộc từng giai đoạn
Bảng sau giúp bạn chia việc giữa hồ sơ tổng thể và hồ sơ của từng đợt xây. Thiết kế cụ thể do đơn vị đủ điều kiện lập; bảng chỉ là khung để thảo luận.
| Nội dung | Giải quyết ở tổng thể | Giải quyết ở từng giai đoạn |
|---|---|---|
| Đường, bãi cho xe chữa cháy | Mạng đường hoàn chỉnh khi dự án xong | Phần đường phục vụ khối đang xây phải có trước khi đưa khối đó vào dùng |
| Khoảng cách giữa các khối | Vị trí mọi khối, kể cả khối chưa xây | Giữ đúng vị trí đã quy hoạch |
| Nguồn nước, bể, trạm bơm | Dung tích và công suất cho toàn dự án hoặc cho từng mức phát triển | Đầu tư theo đợt nhưng đủ cho các khối đã đưa vào dùng |
| Hệ thống báo cháy trung tâm | Kiến trúc hệ thống, vị trí phòng điều khiển | Lắp phần cho khối đang xây, chừa khả năng mở rộng |
| Giải pháp trong từng nhà | Không | Khoang cháy, thoát nạn, hệ thống bên trong khối |
| Cấp điện cho thiết bị PCCC | Sơ đồ nguồn ưu tiên toàn khu | Đấu nối cho khối đang xây |
Chỗ hay vênh nhất là nguồn nước và trạm bơm. Nếu đợt đầu chỉ làm bể đủ cho một nhà xưởng, đợt sau thêm nhà lớn hơn thì phải mở rộng bể và thay bơm, có khi không còn chỗ trên mặt bằng. Tính trước dung tích cho tổng thể, rồi đầu tư theo đợt, thường là cách gọn nhất.
Lập kế hoạch thủ tục cho cả vòng đời dự án
Trình tự dưới đây áp dụng cho dự án chủ đầu tư biết trước sẽ xây nhiều đợt. Dự án ban đầu không định mở rộng nhưng sau đó mở rộng thì đọc phần cuối bài.
- Lập quy hoạch tổng mặt bằng cho quy mô cuối cùng, kể cả các khối chưa có vốn, và đánh dấu các giai đoạn trên đó.
- Yêu cầu tư vấn chốt giải pháp PCCC tổng thể cho quy mô cuối cùng: đường xe chữa cháy, khoảng cách, nguồn nước, vị trí trạm bơm và phòng điều khiển.
- Đối chiếu danh mục thẩm định cho từng công trình và cho dự án; ghi rõ công trình nào thuộc diện, theo dòng nào.
- Thống nhất với cơ quan tiếp nhận cách trình hồ sơ: một lần cho tổng thể kèm giai đoạn đầu, hay từng giai đoạn kèm tổng mặt bằng.
- Với mỗi giai đoạn, xác định hạ tầng tối thiểu phải có trước khi đưa khối đó vào sử dụng.
- Lưu một bộ hồ sơ tổng thể và cập nhật mỗi khi một giai đoạn được thẩm định, thi công, nghiệm thu.
Bước thứ tư là chỗ cần hỏi cơ quan có thẩm quyền, vì cách tiếp nhận hồ sơ dự án nhiều giai đoạn phụ thuộc vào quy định hiện hành và thực tế từng địa phương. Hỏi sớm giúp bạn không phải lập lại hồ sơ.
Nghiệm thu và đưa vào sử dụng từng phần
Khối nào xong trước được dùng trước, nếu đủ điều kiện. Một khối đã thi công xong phần trong nhà nhưng đường xe chữa cháy, nguồn nước phục vụ nó chưa xong thì chưa đủ điều kiện, dù bản thân khối đã đạt.
Ranh giới giữa phần đang dùng và công trường phải rõ. Công trường đợt sau là nguồn nguy hiểm cháy (hàn cắt, vật liệu, lán trại) nằm cạnh khối đang có người làm việc. Kế hoạch phải tính đường thoát và đường xe chữa cháy không bị công trường chặn.
Hồ sơ nghiệm thu từng phần phải chỉ được phạm vi. Biên bản và bản vẽ hoàn công ghi rõ khối nào, hệ thống nào, phần hạ tầng nào được nghiệm thu, tránh hiểu nhầm rằng cả dự án đã xong.
Hệ thống dùng chung được thử ở trạng thái thực tế. Trạm bơm phục vụ cả khu nhưng mới đấu một khối thì chạy thử với đúng khối đó, và lại thử khi các khối sau đấu vào.
Đấu nối giai đoạn sau không được làm hỏng phần đã nghiệm thu. Cắt ống chính để nối nhánh mới, tạm ngắt tủ báo cháy để mở rộng vùng: mỗi lần như vậy khối đang dùng mất bảo vệ trong một khoảng thời gian. Việc đấu nối cần lịch, người trực và biện pháp tạm thay thế, và sau khi đấu xong phải thử lại phần cũ chứ không chỉ phần mới.
Lỗi hay gặp khi chia giai đoạn
Tổng mặt bằng chỉ vẽ giai đoạn đầu. Khối của giai đoạn sau để trống hoặc ghi "dự kiến", không có vị trí và kích thước. Khi đến lượt xây, khoảng cách với khối đã có không đủ, đường xe chữa cháy không còn chỗ mở.
Đặt trạm bơm, bể nước ở chỗ tiện cho giai đoạn đầu. Trạm bơm nằm sát xưởng một, xa các xưởng sau, đường ống phải kéo dài vòng qua công trường, hoặc nằm đúng chỗ sẽ xây khối tiếp theo.
Mỗi giai đoạn một tư vấn, không ai giữ bản tổng. Tư vấn giai đoạn hai thiết kế hệ thống báo cháy riêng, không kết nối với hệ thống giai đoạn một, phòng điều khiển phải đặt hai nơi.
Đưa khối mới vào dùng khi hạ tầng còn dang dở. Khối xong, nhưng đoạn đường vòng xe chữa cháy phía sau chưa làm vì đang chờ vốn đợt sau. Khối đó chưa đủ điều kiện, dù bản thân nó đạt.
Dùng ranh giới giai đoạn để né ngưỡng. Cố ý chia hồ sơ sao cho từng phần lọt dưới ngưỡng trong khi tổng thể vượt là cách làm có thể bị xem là né thủ tục, và để lại khu nhà xưởng thiếu hệ thống mà tổng thể lẽ ra phải có.
Dự án vốn không định mở rộng nhưng nay mở rộng
Nhiều chủ xưởng xây một nhà, vài năm sau làm ăn tốt, mua thêm đất bên cạnh và xây tiếp. Lúc đầu không có quy hoạch tổng thể, nhà đầu nằm sát ranh, bể nước nhỏ, đường nội bộ chỉ một phía. Khi xây nhà thứ hai, tổng thể có thể vượt ngưỡng danh mục, và nhà thứ hai đặt cạnh nhà đầu làm thay đổi khoảng cách phòng cháy.
Lúc này cần xem lại cả khu, không chỉ nhà mới. Câu hỏi đầu tiên là nhà mới có được coi là công trình độc lập về cháy với nhà cũ không; nếu không, hai nhà phải được xét như một và nhà cũ có thể phải bổ sung giải pháp. Câu hỏi thứ hai là hạ tầng hiện có có đủ cho tổng thể không.
Hãy coi lần mở rộng là cơ hội để làm quy hoạch tổng thể mà lần đầu đã bỏ qua. Chi phí bổ sung cho nhà cũ thường thấp hơn rủi ro vận hành một khu xưởng có hai mức an toàn khác nhau.
Ví dụ giả định: khu xưởng ba đợt ở Hải Phòng
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp ở Hải Phòng, dự định xây ba nhà xưởng trong năm năm. Vốn đợt đầu chỉ đủ một xưởng và nhà văn phòng nhỏ. Tư vấn đề xuất lập tổng mặt bằng cho cả ba xưởng, đặt bể nước và trạm bơm ở vị trí phục vụ được cả ba, đường vòng xe chữa cháy làm trước đoạn bao quanh xưởng một.
Đợt đầu, hồ sơ thẩm định gồm xưởng một, nhà văn phòng và phần hạ tầng dùng chung, kèm tổng mặt bằng thể hiện vị trí hai xưởng sau. Bể nước xây đủ dung tích theo tính toán cho tổng thể vì làm một lần rẻ hơn mở rộng; bơm lắp theo nhu cầu hiện tại, chừa chỗ lắp thêm.
Đến đợt hai, hồ sơ chỉ cần tập trung vào xưởng hai và phần hạ tầng bổ sung, vì giải pháp tổng thể đã có. Cách làm này tốn thêm chút công ở đợt đầu nhưng tránh được việc đợt sau phải dời đường, phá bể. Các con số trong ví dụ đều không nêu vì chúng thuộc tính toán thiết kế của từng dự án.
Câu hỏi thường gặp
Dự án có nhiều nhà nhỏ, mỗi nhà dưới ngưỡng thì có phải thẩm duyệt không?
Phải xét các nhà trong quan hệ với nhau. Nếu chúng không đủ khoảng cách để coi là độc lập về cháy, dùng chung hệ thống chữa cháy hoặc thuộc cùng một dự án theo văn bản, kết quả có thể là thuộc diện. Đối chiếu với danh mục hiện hành và hỏi cơ quan tiếp nhận khi chưa rõ.
Có được trình thẩm định riêng từng giai đoạn không?
Thường là được, nhưng cách tiếp nhận cụ thể phụ thuộc quy định hiện hành. Điều quan trọng là mỗi hồ sơ giai đoạn phải kèm tổng mặt bằng và giải pháp tổng thể, để cơ quan thấy giai đoạn đó khớp với toàn dự án.
Bể nước chữa cháy có thể xây nhỏ trước, mở rộng sau không?
Về nguyên tắc có thể, nếu hồ sơ thể hiện rõ và bể đủ cho phần đã đưa vào sử dụng. Thực tế, mở rộng bể sau thường khó vì vướng mặt bằng và kết cấu; nhiều chủ đầu tư chọn xây đủ ngay từ đầu.
Khối đã xong có được đưa vào sử dụng khi các khối khác còn đang xây không?
Có thể, khi khối đó cùng phần hạ tầng phục vụ nó đã được nghiệm thu theo quy định và công trường không chặn đường thoát, đường xe chữa cháy. Phạm vi nghiệm thu phải ghi rõ trong hồ sơ.
Mua thêm đất kế bên để mở rộng xưởng thì nhà cũ có phải làm lại hồ sơ không?
Tuỳ quan hệ giữa nhà cũ và nhà mới. Nếu hai nhà được xét như một công trình hoặc dùng chung hệ thống, nhà cũ có thể phải bổ sung giải pháp và hồ sơ. Bạn nên yêu cầu tư vấn đánh giá cả khu trước khi thiết kế nhà mới.
Ai giữ bộ hồ sơ tổng thể khi dự án kéo dài nhiều năm?
Chủ đầu tư. Tư vấn có thể thay đổi giữa các giai đoạn, nên bộ hồ sơ tổng thể và các văn bản thẩm định, nghiệm thu của từng giai đoạn phải được chủ đầu tư lưu giữ và bàn giao cho tư vấn mới.