Khoảng cách phòng cháy là khoảng trống tối thiểu giữa hai nhà, hoặc giữa nhà với công trình, bãi chứa, thiết bị bên ngoài, để khi một nhà cháy thì nhiệt bức xạ, tàn lửa và ngọn lửa không làm bén sang nhà kia trước khi lực lượng chữa cháy kịp khống chế. QCVN 06 quy định khoảng cách này chủ yếu theo bậc chịu lửa và cấp nguy hiểm cháy kết cấu của hai nhà đối diện, có điều chỉnh theo công năng, hạng nguy hiểm cháy nổ và đặc điểm của tường đối diện.
Với chủ đầu tư, khoảng cách phòng cháy là ràng buộc của tổng mặt bằng: nó quyết định trên một khu đất đặt được bao nhiêu nhà, nhà mới có thể sát nhà cũ tới đâu, và khi đất không đủ rộng thì phải trả giá ở chỗ khác như nâng bậc chịu lửa hay làm tường ngăn cháy. Hiểu điều này sớm giúp tránh vẽ xong quy hoạch rồi mới phát hiện phải dời cả một khối nhà.
Vì sao cần khoảng cách giữa hai nhà
Khi một ngôi nhà cháy lớn, nó phát ra nhiệt bức xạ rất mạnh qua các lỗ cửa, mảng tường bị phá và mái sập. Nhiệt bức xạ truyền theo đường thẳng, có thể làm bề mặt nhà đối diện nóng tới mức tự bốc cháy dù lửa không chạm vào. Ngoài ra còn tàn lửa bay theo gió và ngọn lửa phụt ra từ cửa sổ. Khoảng cách làm nhiệt bức xạ giảm đi đáng kể trước khi tới nhà bên cạnh.
Khoảng cách cũng có tác dụng khác: nó tạo không gian cho xe chữa cháy tiếp cận, triển khai thang, vòi, và cho người thoát nạn tập trung an toàn. Vì vậy trong hồ sơ thiết kế, khoảng cách phòng cháy thường được xét cùng với đường giao thông cho xe chữa cháy và bãi đỗ xe chữa cháy trên tổng mặt bằng.
Một điểm hay bị bỏ qua: khoảng cách tính giữa các bộ phận nhô ra ngoài cùng của hai nhà, không phải giữa trục tường. Mái đua, ban công, mái che kết cấu cháy được làm khoảng cách thực tế ngắn hơn khoảng cách trên trục. Khi kiến trúc sư thêm một mái sảnh hay ô văng lớn ở giai đoạn sau, nên kiểm lại khoảng cách đã tính, vì vài chục phân cũng có thể làm một cặp nhà từ đạt thành không đạt.
Những yếu tố làm khoảng cách tăng hay giảm
Quy chuẩn cho bảng tra khoảng cách theo tổ hợp của hai nhà, kèm các điều kiện cho phép giảm. Bảng dưới tóm tắt chiều tác động của từng yếu tố, không nêu giá trị; giá trị phải tra bản QCVN 06 hiện hành.
| Yếu tố | Làm khoảng cách | Ghi chú |
|---|---|---|
| Bậc chịu lửa của hai nhà cao | Giảm | Hai nhà bậc thấp phải cách xa nhau hơn |
| Cấp nguy hiểm cháy kết cấu kém (dễ góp phần cháy lan) | Tăng | Nhà có vỏ bao che cháy được bị bất lợi |
| Nhà sản xuất, kho hạng nguy hiểm cao | Tăng | Có quy định riêng cho nhà sản xuất, kho |
| Tường đối diện là tường ngăn cháy, không có lỗ mở | Giảm, có trường hợp không quy định khoảng cách | Điều kiện cụ thể phải tra quy chuẩn |
| Nhà có hệ thống chữa cháy tự động | Có thể giảm trong một số trường hợp | Chỉ khi quy chuẩn cho phép rõ |
| Công trình đặc biệt: bãi chứa nhiên liệu, trạm khí, trạm biến áp | Theo quy chuẩn chuyên ngành | Thường có yêu cầu riêng, không dùng bảng chung |
Đọc bảng sẽ thấy khoảng cách phòng cháy là một đại lượng có thể "mua" bằng chất lượng của chính ngôi nhà: nhà chịu lửa tốt hơn, tường đối diện kín hơn thì được đứng gần hơn. Đó là cơ sở của mọi giải pháp khi đất chật.
Các giải pháp khi đất không đủ rộng
Nâng bậc chịu lửa của nhà mới. Bọc kết cấu, dùng vật liệu bao che không cháy để nhà đạt bậc chịu lửa và cấp nguy hiểm cháy kết cấu tốt hơn, nhờ đó được áp dụng khoảng cách nhỏ hơn. Chi phí tăng ở phần kết cấu nhưng giữ được diện tích xây dựng.
Làm tường đối diện thành tường ngăn cháy. Mặt tường quay về phía nhà bên cạnh được thiết kế là tường ngăn cháy không có lỗ mở hoặc lỗ mở được bảo vệ. Quy chuẩn có điều kiện cụ thể cho trường hợp này, kể cả yêu cầu tường vượt lên trên mái hoặc vươn ra khỏi mặt ngoài.
Ghép hai nhà thành một khối có tường ngăn cháy chung. Thay vì hai nhà cách nhau, xây liền và chia bằng tường ngăn cháy. Khi đó hai phần được xét như hai khoang cháy trong một nhà, với các yêu cầu về diện tích khoang tương ứng.
Đổi vị trí khối nhà nguy hiểm. Đặt kho hoá chất, khu nồi hơi, trạm khí ở góc xa trên khu đất, tách khỏi các khối đông người, thay vì đặt ở vị trí tiện cho dây chuyền nhưng phải kéo theo khoảng cách lớn.
Giảm tải trọng cháy ở mặt đối diện. Không bố trí bãi chứa hàng cháy được, mái che tạm, kho phụ trong khoảng trống giữa hai nhà. Những thứ dựng thêm vào khoảng trống này là cách nhanh nhất làm mất tác dụng của khoảng cách đã thiết kế.
Những tình huống hay gặp ở đô thị và khu công nghiệp
Khoảng cách phòng cháy là vấn đề ở mọi quy mô, từ nhà phố tới nhà máy. Các tình huống dưới đây thường cần tư vấn xem xét kỹ.
- Nhà phố xây sát ranh: hai nhà liền kề không có khoảng cách, tường chung hoặc hai tường sát nhau phải đóng vai trò ngăn cháy lan.
- Nhà xưởng mới xây cạnh nhà xưởng cũ của chính doanh nghiệp: nhà cũ có bậc chịu lửa thấp hơn nên kéo khoảng cách lớn hơn.
- Lô đất trong khu công nghiệp hẹp, phải xây sát ranh với nhà xưởng của doanh nghiệp bên cạnh, mà mình không kiểm soát được nhà bên kia.
- Mái che nối hai khối nhà để làm khu bốc xếp có mái: mái che có thể biến hai nhà thành một nhà về mặt PCCC.
- Nhà tạm, container văn phòng, kho tạm đặt giữa các nhà chính.
- Hệ pin mặt trời mái, trạm sạc, trạm biến áp đặt sát nhà, có yêu cầu riêng theo quy định chuyên ngành.
Tình huống xây sát ranh với lô bên cạnh đặc biệt đáng chú ý, vì khoảng cách phụ thuộc cả nhà của người khác, mà nhà đó có thể thay đổi sau này. Giải pháp thường an toàn là làm tường phía ranh đủ điều kiện ngăn cháy, không trông chờ vào khoảng trống trên đất người khác.
Kiểm tra khoảng cách phòng cháy trên tổng mặt bằng
Trước khi chốt quy hoạch, bạn có thể đề nghị tư vấn trình bày phần khoảng cách phòng cháy theo các bước sau, để dễ đọc và dễ tranh luận.
- Đánh dấu bậc chịu lửa, cấp nguy hiểm cháy kết cấu và công năng hoặc hạng của từng nhà trên tổng mặt bằng, kể cả nhà hiện hữu và nhà lân cận ngoài ranh đất nếu ảnh hưởng.
- Vẽ đường kích thước khoảng cách thực tế giữa các cặp nhà đối diện, đo từ phần nhô ra ngoài cùng.
- Ghi cạnh mỗi cặp khoảng cách yêu cầu theo bảng tra và điều kiện áp dụng.
- Đánh dấu các cặp không đạt và giải pháp đề xuất cho từng cặp.
- Thể hiện đường giao thông và bãi đỗ cho xe chữa cháy, kiểm tra chúng không bị chiếm bởi khoảng cách vừa được giảm.
- Ghi chú những khu vực cấm dựng công trình tạm, cấm xếp hàng trong khoảng trống phòng cháy để bàn giao cho vận hành.
Bản vẽ trình bày như vậy giúp mọi bên nhìn thấy ngay cặp nhà nào đang căng, cặp nào còn dư. Khi chủ đầu tư muốn xê dịch một khối nhà vì lý do sản xuất, có thể biết ngay việc đó có làm phát sinh tường ngăn cháy hay nâng bậc chịu lửa không, thay vì phải chờ tư vấn tính lại từ đầu.
Khoảng cách phòng cháy từ hồ sơ tới lúc vận hành
Trong hồ sơ thẩm định thiết kế PCCC, khoảng cách phòng cháy thể hiện trên bản vẽ tổng mặt bằng PCCC, thường đi cùng đường giao thông cho xe chữa cháy, bãi đỗ, vị trí trụ nước chữa cháy ngoài nhà và hướng tiếp cận. Thuyết minh cần nêu căn cứ cho từng khoảng cách và giải pháp cho các cặp nhà không đủ khoảng cách. Thiếu nhà hiện hữu lân cận trên bản vẽ là một lý do hay bị yêu cầu bổ sung.
Khi kiểm tra nghiệm thu, đoàn kiểm tra đối chiếu hiện trạng với bản vẽ: nhà có đúng vị trí không, tường ngăn cháy phía ranh có đúng giải pháp không, khoảng trống có bị chiếm bởi công trình phụ, mái che, bãi hàng không. Những mái che bốc xếp dựng thêm vào phút cuối là thứ hay làm hồ sơ và hiện trạng lệch nhau.
Sau khi đưa vào sử dụng, khoảng cách phòng cháy dễ bị xâm phạm nhất: kho tạm, nhà xe, mái che nối giữa hai nhà mọc lên theo nhu cầu khai thác. Mỗi lần thay đổi như vậy nên được đánh giá trước, vì nó có thể làm công trình không còn phù hợp với thiết kế đã thẩm duyệt.
Đối chiếu văn bản và khi nào cần chuyên gia
Khoảng cách phòng cháy giữa nhà và công trình được quy định trong QCVN 06, cùng các quy chuẩn chuyên ngành cho xăng dầu, khí, hoá chất, trạm điện và các quy chuẩn về quy hoạch xây dựng. Giá trị và điều kiện có thể thay đổi qua các lần sửa đổi. Bài không nêu số mét cụ thể; hãy yêu cầu tư vấn chỉ rõ bảng tra và bản quy chuẩn được dùng cho từng cặp nhà.
Khi khu đất có công trình nguy hiểm cháy nổ bên cạnh, như kho nhiên liệu, trạm khí, hoặc khi nhà của bạn phải dựa vào khoảng trống trên đất người khác, nên làm việc sớm với cơ quan thẩm định. Tranh chấp với hàng xóm về khoảng cách và tường ranh có khi cần tới luật sư; bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để hiểu quyền và nghĩa vụ trước khi đàm phán.
Câu hỏi thường gặp
Nhà phố liền kề có phải giữ khoảng cách phòng cháy không?
Nhà phố liền kề thường không có khoảng cách, nên quy chuẩn xét yêu cầu đối với tường giáp ranh và các bộ phận ngăn cháy lan giữa hai nhà. Nhà có kinh doanh hoặc nhiều tầng có thể có yêu cầu cao hơn nhà ở thông thường.
Khoảng cách tính từ tường hay từ mép mái?
Theo nguyên tắc, khoảng cách tính giữa các phần nhô ra ngoài cùng của hai nhà nếu những phần đó làm bằng vật liệu cháy được hoặc có ảnh hưởng tới cháy lan. Cách tính cụ thể theo quy chuẩn hiện hành và do người thiết kế xác định.
Hàng xóm xây sát làm thiếu khoảng cách thì ai phải xử lý?
Mỗi công trình phải đáp ứng yêu cầu khi được thiết kế và thẩm định. Nếu bên xây sau gây ra tình trạng không đảm bảo, trách nhiệm thường thuộc về bên đó, nhưng tranh chấp thực tế có thể phức tạp. Nên hỏi cơ quan quản lý và luật sư khi cần.
Trồng cây giữa hai nhà có được tính là khoảng cách không?
Khoảng cách là khoảng trống vật lý giữa hai nhà, cây xanh không thay được yêu cầu này và có thể cản trở xe chữa cháy nếu trồng sai chỗ. Cây trong khoảng trống cũng không được làm giảm đường cho xe chữa cháy theo thiết kế.
Nhà kho tạm có phải tính khoảng cách không?
Công trình tạm, kho tạm có tải trọng cháy và có thể làm lửa lan giữa các nhà. Việc dựng chúng trong khoảng trống phòng cháy hoặc sát nhà chính cần được đánh giá theo quy chuẩn, không nên coi là ngoại lệ.
Có thể dùng màn nước thay cho khoảng cách không?
Một số giải pháp chủ động như màn nước được dùng trong trường hợp đặc biệt khi quy chuẩn cho phép, kèm yêu cầu tin cậy cao về nguồn nước và điều khiển. Đây là giải pháp cần người thiết kế lập luận và cơ quan thẩm định chấp thuận.