Một công trình có thể được đề nghị kiểm tra kết quả nghiệm thu về PCCC cho từng hạng mục hoặc từng phần, nếu phần đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện an toàn cháy một cách độc lập với phần đang thi công, và văn bản hướng dẫn hiện hành cho phép. Điều kiện cụ thể cần đối chiếu với thủ tục đang công bố; nguyên tắc chung là phần được đưa vào sử dụng phải an toàn như thể phần còn lại không tồn tại.
Nhu cầu này rất thực tế: xưởng giai đoạn một muốn chạy máy trong khi giai đoạn hai còn đang dựng khung; toà nhà muốn cho thuê khối đế thương mại trước khi khối căn hộ hoàn thiện; trường học muốn dùng khối lớp học trước khi xây xong nhà thể chất. Làm được hay không, và tốn bao nhiêu công, phụ thuộc phần lớn vào việc đã tính chuyện phân giai đoạn từ lúc thiết kế hay chưa.
Khi nào nên nghĩ tới nghiệm thu từng phần
Có ba tình huống điển hình. Tình huống thứ nhất là dự án được thiết kế phân kỳ ngay từ đầu: nhiều nhà xưởng, nhiều khối, xây theo dòng vốn. Đây là trường hợp dễ nhất, vì thiết kế PCCC đã tính cho từng giai đoạn và văn bản thẩm định có thể đã phản ánh việc đó.
Tình huống thứ hai là công trình một khối nhưng chủ đầu tư muốn khai thác sớm một phần, ví dụ vài tầng dưới của toà nhà. Đây là trường hợp khó, vì nhiều hệ thống (bơm, bể nước, quạt tăng áp buồng thang, tủ báo cháy) phục vụ cả toà nhà, và phần đang thi công ở trên vẫn có nguy cơ cháy, thậm chí nguy cơ cao hơn do hàn cắt, vật liệu dễ cháy.
Tình huống thứ ba là dự án bị chậm một phần vì lý do ngoài kỹ thuật, như vướng mặt bằng, thay đổi nhà thầu. Chủ đầu tư muốn đưa phần đã xong vào sử dụng để có dòng tiền. Đây cũng là lúc dễ nảy ý "cứ dùng trước rồi tính", và đó là lựa chọn rủi ro nhất.
Trong mọi tình huống, câu hỏi đầu tiên không phải là "có được không" mà là "phần muốn dùng có an toàn độc lập không". Nếu câu trả lời là không, việc đề nghị kiểm tra từng phần sẽ khó đạt, và việc đưa vào sử dụng khi chưa có kết quả nghiệm thu là vi phạm.
Điều kiện để một phần được tách ra
Giao thông chữa cháy. Xe chữa cháy tiếp cận được phần đã xong theo thiết kế, không bị chắn bởi công trường, vật tư, rào chắn của phần đang thi công.
Thoát nạn độc lập. Người trong phần đã sử dụng thoát ra ngoài được mà không phải đi qua khu vực đang thi công. Buồng thang, lối ra phục vụ phần đó phải hoàn chỉnh.
Ngăn cháy với phần đang thi công. Ranh giới giữa hai phần được ngăn cháy theo yêu cầu, có thể cần giải pháp tạm thời (vách ngăn tạm) được thiết kế và chấp thuận.
Hệ thống phục vụ đã hoàn chỉnh. Báo cháy, chữa cháy, chiếu sáng sự cố, chống khói cho phần đó hoạt động đầy đủ, không phụ thuộc vào thiết bị chưa lắp ở phần còn lại.
Nguồn nước và nguồn điện đủ. Trạm bơm, bể nước, nguồn điện ưu tiên đã nghiệm thu và đủ công suất cho phần đưa vào sử dụng.
Quản lý an toàn công trường bên cạnh. Có biện pháp kiểm soát nguy cơ cháy từ phần đang thi công: quản lý hàn cắt, vật liệu dễ cháy, rác xây dựng, lối ra vào riêng.
Hệ thống dùng chung: chỗ khó nhất
Phần lớn tranh luận khi nghiệm thu từng phần xoay quanh các hệ thống dùng chung. Bảng gợi ý câu hỏi cần trả lời cho từng hệ thống.
| Hệ thống | Câu hỏi phải trả lời | Hướng xử lý thường thấy |
|---|---|---|
| Trạm bơm, bể nước | Đã hoàn chỉnh chưa? Phần đang thi công có làm giảm áp lực, lưu lượng cho phần đã dùng không? | Nghiệm thu trạm bơm trọn vẹn ở giai đoạn đầu; cô lập mạng ống phần chưa xong bằng van có giám sát |
| Tủ báo cháy trung tâm | Các vùng chưa lắp xong có gây lỗi, báo giả cho cả hệ thống không? | Lập trình tách vùng, ghi rõ vùng chưa đưa vào sử dụng và cách quản lý |
| Buồng thang tăng áp | Một buồng thang phục vụ cả phần đã dùng và phần đang thi công thì tăng áp có đạt không khi các tầng trên còn hở? | Thường khó; có khi phải chờ khối hoàn thiện hoặc thiết kế giải pháp riêng |
| Nguồn điện ưu tiên, máy phát | Đủ tải cho thiết bị PCCC phần đã dùng? Thi công có làm gián đoạn nguồn không? | Tủ điện ưu tiên phần đã dùng tách khỏi điện thi công |
| Giao thông chữa cháy | Đường xe chữa cháy có đi qua công trường không? | Bố trí lại tuyến xe, rào tách công trường |
Mỗi hướng xử lý đều cần đơn vị thiết kế xác nhận, có khi phải thẩm định điều chỉnh. Chủ đầu tư không nên tự đề xuất giải pháp tạm với đoàn kiểm tra mà không có tính toán đi kèm.
Rủi ro thật khi công trường nằm sát phần đang dùng
Nghiệm thu từng phần không chỉ là chuyện giấy tờ. Khi một phần công trình đã có người làm việc, ở, học tập, còn phần bên cạnh vẫn là công trường, nguy cơ cháy tăng lên rõ rệt. Công trường có hàn cắt kim loại, mài, sơn, dung môi, bao bì, gỗ cốp pha, rác xây dựng; có điện tạm kéo dây chằng chịt; có người lạ ra vào. Nhiều vụ cháy công trình xảy ra đúng ở giai đoạn này.
Vì vậy, biện pháp quản lý an toàn cho phần đang thi công là một phần của câu chuyện nghiệm thu từng phần, không phải việc riêng của nhà thầu. Chủ đầu tư nên yêu cầu nhà thầu có quy trình cấp phép công việc nóng (hàn cắt chỉ làm khi có người trực và phương tiện chữa cháy tại chỗ), khu chứa vật liệu dễ cháy tách xa ranh giới, dọn rác hằng ngày, và điện thi công được bảo vệ, tách khỏi điện của phần đã dùng.
Một điểm hay bị bỏ qua là tín hiệu báo cháy. Bụi xây dựng và khói hàn ở phần đang thi công có thể gây báo giả liên tục nếu chưa cô lập vùng đó trên tủ, dẫn tới việc người vận hành tắt luôn cả hệ thống cho đỡ phiền. Cô lập vùng chưa sử dụng phải được làm có kế hoạch, ghi lại và kiểm tra hằng ngày, để vùng đã dùng luôn được bảo vệ.
Tính chuyện phân giai đoạn từ lúc thiết kế
Cách rẻ nhất để nghiệm thu từng phần suôn sẻ là đưa nó vào thiết kế ngay từ đầu. Trình tự gợi ý khi làm việc với tư vấn:
- Nói rõ với tư vấn thiết kế kế hoạch đầu tư và khai thác dự kiến: phần nào xây trước, phần nào dùng trước.
- Yêu cầu tư vấn thể hiện ranh giới giai đoạn trên bản vẽ PCCC, kèm giải pháp an toàn cho từng giai đoạn trong thuyết minh.
- Thiết kế các hệ thống dùng chung (trạm bơm, bể nước, tủ báo cháy) đủ cho giai đoạn đầu mà không phụ thuộc phần sau, hoặc nghiệm thu được ngay ở giai đoạn đầu.
- Khi trình thẩm định, nêu rõ phương án phân giai đoạn để văn bản thẩm định phản ánh.
- Trong hợp đồng thi công, chia gói thầu theo giai đoạn, mỗi giai đoạn có mốc nghiệm thu riêng và hồ sơ hoàn công riêng.
- Trước mỗi đợt đề nghị kiểm tra, lập bảng đối chiếu điều kiện độc lập của phần xin đưa vào sử dụng.
Hồ sơ cho từng đợt kiểm tra
Hồ sơ mỗi đợt về cơ bản giống hồ sơ đề nghị kiểm tra một công trình hoàn chỉnh, nhưng nên làm rõ thêm:
- Phạm vi đề nghị: tên hạng mục, các tầng hoặc khu, thể hiện trên mặt bằng tổng thể bằng đường bao rõ ràng.
- Thuyết minh điều kiện độc lập: giao thông, thoát nạn, ngăn cháy, hệ thống phục vụ của phần đề nghị.
- Biện pháp an toàn đối với phần đang thi công bên cạnh, người chịu trách nhiệm.
- Biên bản nghiệm thu các hệ thống dùng chung đã hoàn chỉnh, và cách cô lập phần chưa hoàn chỉnh.
- Cam kết hoặc kế hoạch về các đợt tiếp theo, để cơ quan kiểm tra hiểu bức tranh tổng thể.
Ở đợt sau, hồ sơ cần thể hiện được phần mới có ảnh hưởng gì tới phần đã nghiệm thu, ví dụ tăng tải cho bơm, thay đổi lập trình báo cháy, và các phép thử lại cần thiết.
Ví dụ giả định: hai nhà xưởng ở Thái Nguyên
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp xây hai nhà xưởng trên cùng khu đất ở Thái Nguyên, xưởng A xây trước, xưởng B xây sau mười tháng. Ban đầu thiết kế PCCC tính chung một trạm bơm đặt cạnh xưởng B, vì đó là vị trí thuận tiện nhất khi nhìn cả dự án.
Khi xưởng A sắp xong, chủ đầu tư nhận ra trạm bơm nằm trong phần chưa xây. Muốn đưa xưởng A vào sử dụng, phải xây trước trạm bơm và bể nước, kéo đường ống qua khu đất đang là công trường của xưởng B, rào chắn tuyến ống và đường xe chữa cháy. Việc này cần thiết kế điều chỉnh, thẩm định lại phần liên quan và tốn thêm chi phí thi công tạm.
Nếu ngay từ đầu chủ đầu tư nói với tư vấn rằng xưởng A sẽ chạy trước, trạm bơm có thể đặt ở vị trí phục vụ được xưởng A ngay, và văn bản thẩm định có thể đã thể hiện phương án hai giai đoạn. Bài học: kế hoạch khai thác là dữ liệu đầu vào của thiết kế PCCC, không phải chuyện để lo khi công trình sắp xong.
Khi dự án có nhiều bên góp vốn hoặc thuê lại từng phần, nên làm rõ trong hợp đồng ai chịu chi phí phát sinh do phân giai đoạn; gặp tranh chấp, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn để biết hướng xử lý trước khi làm việc với đối tác.
Câu hỏi thường gặp
Có được đưa một phần công trình vào sử dụng khi phần còn lại chưa nghiệm thu PCCC không?
Chỉ khi phần đó đã được kiểm tra kết quả nghiệm thu đạt theo đúng thủ tục và văn bản hướng dẫn cho phép. Tự ý đưa vào sử dụng khi chưa có kết quả là vi phạm quy định về PCCC và có thể bị yêu cầu tạm dừng. Hãy đối chiếu thủ tục hiện hành trước khi lên kế hoạch khai trương.
Nghiệm thu từng phần có tốn thời gian hơn nghiệm thu một lần không?
Tổng thời gian thủ tục thường nhiều hơn vì có nhiều đợt hồ sơ và kiểm tra, nhưng đổi lại chủ đầu tư khai thác sớm được phần đã xong. Chi phí lớn nhất thường nằm ở biện pháp tạm và thiết kế điều chỉnh nếu không tính từ đầu, chứ không phải ở thủ tục.
Khi xây thêm giai đoạn sau, phần đã nghiệm thu có phải kiểm tra lại không?
Phần đã nghiệm thu không phải làm lại từ đầu, nhưng những hệ thống bị ảnh hưởng bởi phần mới, như trạm bơm, báo cháy, giao thông chữa cháy, cần được thử lại trong đợt nghiệm thu giai đoạn sau. Hồ sơ đợt sau nên nêu rõ phạm vi ảnh hưởng.
Toà nhà cho thuê từng tầng thì từng người thuê có tự nghiệm thu PCCC không?
Phần vỏ và hệ thống chung do chủ đầu tư toà nhà nghiệm thu. Người thuê khi cải tạo nội thất làm thay đổi giải pháp PCCC trong phần thuê thì có thể phải làm thủ tục cho phần cải tạo của mình. Đây là chủ đề riêng về cải tạo, và hợp đồng thuê nên ghi rõ trách nhiệm.
Vách ngăn tạm giữa phần đã dùng và phần đang thi công có cần thẩm định không?
Nếu vách tạm là một phần của giải pháp bảo đảm an toàn cháy cho phần đã dùng, nó nên được tư vấn thiết kế đưa vào phương án, và có thể phải nằm trong hồ sơ thẩm định điều chỉnh. Vách tạm làm bằng vật liệu dễ cháy hoặc không kín tới sàn trên không đạt mục đích ngăn cháy.