Bản vẽ tổng mặt bằng trong hồ sơ thẩm định PCCC phải cho thấy ba điều: xe chữa cháy đi vào và đỗ ở đâu, công trình cách các nhà xung quanh bao xa, và lực lượng chữa cháy lấy nước từ nguồn nào bên ngoài nhà. Đây là bản vẽ người thẩm định thường mở đầu tiên sau thuyết minh, vì nếu xe không tiếp cận được thì nhiều giải pháp bên trong phải tính lại.
Khác với phần lớn hạng mục khác, chỗ hỏng ở tổng mặt bằng thường không sửa được bằng cách thêm thiết bị. Lô đất trong hẻm, đường nội bộ bị cổng chắn, bãi đỗ trùng chỗ đặt trạm biến áp là những chuyện phải nhìn ra từ lúc chọn phương án. Bài này giúp chủ đầu tư đọc bản vẽ tổng mặt bằng với con mắt của người thẩm định. Các kích thước cụ thể như bề rộng đường, bán kính quay xe, khoảng cách tối thiểu nằm trong quy chuẩn hiện hành; đơn vị tư vấn có trách nhiệm áp dụng đúng bản đang có hiệu lực.
Vì sao tổng mặt bằng được xem trước các hạng mục khác
Mọi giải pháp chữa cháy trong nhà, dù tốt đến đâu, đều được thiết kế với giả định lực lượng chữa cháy chuyên nghiệp sẽ đến và tiếp cận được. Nếu xe không vào được tới công trình hoặc không có chỗ triển khai, gánh nặng dồn hết lên hệ thống tại chỗ và lối thoát nạn. Vì thế người thẩm định thường nhìn tổng mặt bằng để quyết định họ sẽ khắt khe tới đâu với phần còn lại.
Tổng mặt bằng cũng là nơi lộ ra quan hệ giữa công trình và hàng xóm. Một nhà xưởng mới xây sát tường kho của doanh nghiệp bên cạnh, một khách sạn có mặt bên áp sát nhà dân, đều kéo theo yêu cầu về tường ngăn cháy, hạn chế lỗ cửa ở mặt đó. Nếu những yêu cầu này được nhận ra muộn, mặt đứng kiến trúc phải sửa, ảnh hưởng tới cả hồ sơ xin phép xây dựng.
Cuối cùng, tổng mặt bằng gắn với quy hoạch: chỉ giới xây dựng, đường nội bộ khu công nghiệp, hạ tầng cấp nước của khu vực. Đây là những thứ chủ đầu tư phải lấy thông tin từ ban quản lý khu, đơn vị cấp nước hay chính quyền địa phương, không phải thứ đơn vị thiết kế tự nghĩ ra.
Bản vẽ tổng mặt bằng cần thể hiện những gì
Danh sách dưới là nội dung người thẩm định thường tìm. Thiếu mục nào, hãy hỏi đơn vị tư vấn vì sao.
- Ranh giới lô đất, chỉ giới xây dựng và vị trí các công trình trên lô, kể cả nhà bảo vệ, nhà để xe, trạm điện, bể nước ngầm.
- Đường giao thông bên ngoài dẫn tới lô đất và các cổng vào, ghi rõ cổng nào xe chữa cháy dùng được.
- Tuyến đường cho xe chữa cháy bên trong lô: chạy quanh hay chạy dọc một hoặc nhiều mặt nhà, chỗ quay đầu nếu là đường cụt.
- Bãi đỗ cho xe chữa cháy, đặc biệt với nhà cao tầng cần xe thang hoặc xe cần nâng tiếp cận mặt nhà.
- Khoảng cách từ công trình tới các nhà, công trình xung quanh, kể cả nhà của chủ khác bên kia ranh đất.
- Vị trí trụ nước chữa cháy ngoài nhà, hồ, bể có hố lấy nước cho xe, họng tiếp nước từ xe vào hệ thống trong nhà.
- Cây xanh, mái che, biển quảng cáo, cột điện có thể cản đường xe hoặc che mặt nhà cần tiếp cận.
- Lối vào cho lực lượng chữa cháy tới buồng thang, thang máy chữa cháy nếu công trình có.
Những nội dung này thường thể hiện trên một hoặc vài bản vẽ, có kèm chú thích. Chú thích phải khớp với thuyết minh, nhất là ở chỗ ghi đường nào dành cho xe chữa cháy.
Các tình huống lô đất hay gặp khó
Nhà trong hẻm, ngõ nhỏ ở đô thị. Rất nhiều công trình ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh nằm trong hẻm xe chữa cháy không vào được. Quy chuẩn có cơ chế cho những trường hợp này, thường đi kèm yêu cầu tăng cường giải pháp tại chỗ và hạn chế quy mô, công năng. Đây là chỗ cần đơn vị tư vấn có kinh nghiệm, và chủ đầu tư nên biết từ đầu rằng phương án có thể bị giới hạn.
Lô đất trong khu công nghiệp. Đường nội bộ khu thường đủ rộng, nhưng tường rào, cổng, bãi container, mái che xe tải trong lô hay chiếm mất đường quanh nhà. Bản vẽ phải thể hiện đúng hiện trạng dự kiến khi vận hành, không chỉ lúc mới xây.
Dự án nhiều nhà trên một lô. Khoảng cách giữa các khối nhà của chính bạn cũng phải đáp ứng yêu cầu phòng cháy, hoặc có giải pháp ngăn cháy thay thế. Gộp hai khối bằng một mái che hành lang có thể biến chúng thành một khối về mặt PCCC.
Đường đi qua đất của người khác. Nếu xe chữa cháy phải đi qua phần đất không thuộc quyền của bạn, người thẩm định sẽ hỏi căn cứ gì bảo đảm đường đó luôn thông. Thoả thuận bằng lời không đủ.
Trạm biến áp, bể nước, bồn khí đặt sát đường xe. Vị trí các hạng mục phụ trợ được chọn vì tiện thi công, sau đó mới phát hiện chiếm chỗ bãi đỗ hoặc chắn mặt nhà. Nên chốt vị trí chúng cùng lúc với đường xe chữa cháy.
Nguồn nước bên ngoài nhà: thông tin cần có trong hồ sơ
Lực lượng chữa cháy cần nước ngoài nhà để cấp cho xe và tiếp nước vào hệ thống trong nhà. Bảng dưới gợi ý thông tin cần gom trước khi đơn vị tư vấn thể hiện lên bản vẽ.
| Nguồn nước | Cần biết gì | Hỏi ai |
|---|---|---|
| Trụ nước chữa cháy của mạng cấp nước khu vực | Vị trí trụ gần nhất, đường ống cấp có đủ cho chữa cháy không | Đơn vị cấp nước, ban quản lý khu công nghiệp |
| Trụ nước trong lô do dự án tự xây | Nối vào mạng nào, có bơm tăng áp không, vị trí so với đường xe | Đơn vị tư vấn thiết kế cấp nước |
| Bể nước chữa cháy của dự án | Dung tích theo tính toán, có hố lấy nước cho xe hay chỉ cấp cho bơm trong nhà | Đơn vị tư vấn, bảng tính thuỷ lực |
| Hồ, ao, kênh tự nhiên gần dự án | Mùa khô còn nước không, xe có tới sát được không, ai quản lý | Chính quyền cấp xã, đơn vị quản lý thuỷ lợi |
| Họng tiếp nước từ xe vào hệ thống trong nhà | Đặt ở mặt nào, xe đỗ gần được không, có bị che không | Đơn vị tư vấn PCCC |
Đừng ghi nguồn nước "dự kiến" mà chưa có xác nhận. Nếu mạng cấp nước khu vực chưa có trụ, bản vẽ thể hiện trụ ở đó sẽ bị hỏi lại, và tới lúc nghiệm thu thì không có gì để kiểm tra.
Ví dụ giả định: xưởng cơ khí trong một khu công nghiệp ở Bắc Ninh
Ví dụ giả định: một doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp ở Bắc Ninh để xây xưởng cơ khí một tầng khẩu độ lớn, kèm nhà văn phòng hai tầng và nhà để xe. Bản tổng mặt bằng đầu tiên đặt nhà để xe máy chạy dọc mặt bên xưởng, sát ranh đất, để công nhân đi vào cho gần.
Khi soát lại, đơn vị tư vấn thấy mái che nhà để xe chặn đúng tuyến đường dự kiến cho xe chữa cháy dọc mặt đó, và trụ nước của khu nằm ở đầu bên kia lô. Phương án sửa là dời nhà để xe lên phía cổng, mở tuyến đường bao quanh hai mặt dài của xưởng, đặt thêm trụ nước trong lô gần góc xa cổng, và bổ sung họng tiếp nước ở mặt có bãi đỗ.
Thay đổi này tốn thêm diện tích sân bê tông, nhưng làm trên giấy chỉ mất vài ngày vẽ lại. Nếu để tới khi xây xong nhà để xe mới phát hiện, việc tháo dỡ, xây lại và trình điều chỉnh thiết kế sẽ tốn hơn nhiều. Bài học là chủ đầu tư nên xem tổng mặt bằng PCCC trước khi chốt mặt bằng sản xuất và giao thông nội bộ, không phải sau.
Tổng mặt bằng lúc nghiệm thu: những gì được đối chiếu ngoài hiện trường
Đường và bãi đỗ có đúng như bản vẽ không. Đoàn kiểm tra thường đi thực tế tuyến đường dành cho xe chữa cháy, xem có bị thu hẹp bởi bồn hoa, bậc tam cấp, cột cổng xây sau hay không. Một bồn hoa đặt thêm để làm đẹp sân có thể làm tuyến đường không còn đúng thiết kế.
Kết cấu mặt đường có chịu được xe không. Phần bãi đỗ nằm trên mái tầng hầm hoặc trên nền gia cố cần có hồ sơ thể hiện tải trọng thiết kế phù hợp. Đây là chỗ hồ sơ hoàn công của phần xây dựng và phần PCCC phải khớp nhau.
Trụ nước, họng tiếp nước dùng được thật không. Trụ phải có nước, họng tiếp nước phải lắp đúng vị trí, không bị che bởi mái che, hàng rào hay xe đỗ. Nếu trụ nối vào mạng chưa được cấp nước, hạng mục đó coi như chưa xong.
Khoảng cách tới công trình xung quanh có thay đổi không. Trong thời gian thi công, nhà bên cạnh có thể đã xây thêm, hoặc chính dự án dựng thêm nhà tạm, kho phụ. Những thay đổi đó cần được đánh giá lại trước khi đề nghị nghiệm thu.
Trình tự gom dữ liệu cho tổng mặt bằng trước khi giao tư vấn vẽ
Phần lớn dữ liệu đầu vào của tổng mặt bằng nằm ở phía chủ đầu tư. Gom sớm thì bản vẽ đúng ngay từ đầu.
- Lấy bản đồ địa chính hoặc trích đo lô đất, thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền hoặc ban quản lý khu.
- Khảo sát đường dẫn tới lô đất: bề rộng thực tế, cổng, cầu, đoạn hẹp, dây điện thấp, cây lớn ven đường.
- Liệt kê công trình của hàng xóm sát ranh: loại nhà, có tường kín hay có cửa sổ quay sang lô của bạn.
- Hỏi đơn vị cấp nước hoặc ban quản lý khu về trụ nước chữa cháy hiện có và khả năng đấu nối.
- Chốt nhu cầu vận hành: bãi container, nhà để xe, khu tập kết rác, trạm điện, bể nước sẽ đặt ở đâu.
- Giao toàn bộ dữ liệu cho đơn vị tư vấn bằng văn bản, yêu cầu họ chỉ ra chỗ nào có thể không đáp ứng quy chuẩn ngay từ phương án.
Gom dữ liệu thì chủ đầu tư làm được; còn vẽ, chọn kích thước, áp quy chuẩn là việc của đơn vị đủ điều kiện thiết kế.
Câu hỏi thường gặp
Nhà trong hẻm xe chữa cháy không vào được có được thẩm định không?
Có những công trình vẫn được chấp thuận nếu đáp ứng điều kiện quy chuẩn cho trường hợp này, thường kèm giải pháp bù tại chỗ và giới hạn về quy mô, công năng. Mức độ cụ thể phụ thuộc loại công trình, nên đơn vị tư vấn phải đánh giá ngay từ phương án.
Đường nội bộ có được dùng làm bãi đỗ xe chữa cháy không?
Có thể nếu đáp ứng yêu cầu về kích thước, tải trọng và vị trí so với mặt nhà theo quy chuẩn. Điều quan trọng là khi vận hành, phần đó không bị dùng để đỗ xe hay chất hàng; bản vẽ và thuyết minh nên nói rõ khu vực phải để trống.
Trụ nước chữa cháy công cộng cách xa thì phải làm gì?
Thường dự án phải tự bổ sung nguồn nước ngoài nhà như trụ nước trong lô hoặc bể có hố lấy nước. Giải pháp cụ thể do đơn vị thiết kế đề xuất theo quy chuẩn và được thể hiện rõ trên tổng mặt bằng.
Công trình sát nhà hàng xóm cần lưu ý gì trong hồ sơ?
Khoảng cách phòng cháy tới nhà bên cạnh có thể không đủ, kéo theo yêu cầu tường ngăn cháy và hạn chế cửa ở mặt đó. Hãy thể hiện đúng hiện trạng nhà hàng xóm trên bản vẽ; giả định sai hiện trạng là nguyên nhân hay gặp của yêu cầu bổ sung.
Sau khi thẩm định có được thay đổi vị trí cổng hay nhà để xe không?
Những thay đổi làm ảnh hưởng tới đường xe chữa cháy, bãi đỗ, nguồn nước hoặc khoảng cách phòng cháy cần được đơn vị tư vấn đánh giá. Nếu ảnh hưởng tới giải pháp đã được thẩm định, bạn phải làm việc lại với cơ quan thẩm định trước khi thi công khác bản vẽ.